Polski akt notarialny – co cudzoziemiec powinien wiedzieć przed zakupem

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy zależy od jej okoliczności, treści umów, dokumentów i obowiązujących terminów. Jeżeli potrzebna jest porada lub reprezentacja, sprawę powinien ocenić wykwalifikowany polski prawnik. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumenty do dalszej analizy.

Najważniejsze informacje

Dla kogo jest ten poradnik

Spis treści

Czym jest akt notarialny i dlaczego jest obowiązkowy

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca tę własność muszą być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dotyczy to zarówno umowy przedwstępnej (jeśli ma dawać prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem), umowy sprzedaży na rynku wtórnym, jak i umowy deweloperskiej na rynku pierwotnym.

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Oznacza to praktycznie tyle: żadna umowa podpisana „na kartce", mailowo czy nawet z podpisem notarialnie poświadczonym w skróconej formie nie przenosi własności nieruchomości w Polsce. Jedyną drogą jest akt notarialny sporządzony przez polskiego notariusza. Ta zasada obowiązuje identycznie wobec obywatela polskiego i cudzoziemca — różnice pojawiają się dopiero przy dodatkowych obowiązkach notariusza wobec strony niewładającej językiem polskim oraz przy ewentualnym wymogu zezwolenia MSWiA dla cudzoziemca (o czym więcej w poradniku o zakupie nieruchomości w Polsce zdalnie z UK).

Notariusz w Polsce a notary public w UK — kluczowe różnice

To jedno z najczęstszych źródeł nieporozumień u osób przyjeżdżających z UK. W Wielkiej Brytanii notary public to zwykle prawnik wykonujący wąską, dodatkową funkcję poświadczania dokumentów — większość transakcji nieruchomościowych prowadzi solicitor lub conveyancer, a notary public pojawia się głównie przy dokumentach na eksport za granicę.

W Polsce notariusz pełni zupełnie inną, znacznie szerszą rolę:

Cecha Notariusz w Polsce Notary public w UK
Status Funkcjonariusz publiczny, ale wykonujący zawód w ramach kancelarii (nie urzędnik państwowy) Prawnik z dodatkowymi uprawnieniami poświadczeniowymi
Kto prowadzi transakcję nieruchomości Notariusz sporządza i podpisuje sam akt przenoszący własność — bez niego transakcja jest niemożliwa Zwykle solicitor/conveyancer prowadzi całą transakcję (conveyancing); notary public poświadcza dokumenty na użytek zagraniczny
Podatki Notariusz jako płatnik pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie na rynku wtórnym i odprowadza go do urzędu skarbowego Notary public nie pobiera podatków transakcyjnych
Wpis do rejestru nieruchomości Notariusz przy akcie deweloperskim ma obowiązek z urzędu złożyć wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej Rejestracja w HM Land Registry to odrębna czynność, zwykle po stronie solicitora
Odpowiedzialność Notariusz odpowiada zawodowo i majątkowo za prawidłowość czynności notarialnej Zakres odpowiedzialności regulowany odrębnie brytyjskim prawem zawodowym

Praktyczny wniosek: jeśli w UK korzystałeś z usług notary public tylko przy okazji poświadczenia pojedynczego dokumentu (np. pełnomocnictwa na wywóz za granicę), nie przekładaj tego doświadczenia wprost na polską transakcję. W Polsce to notariusz — a nie osobny prawnik prowadzący transakcję — jest centralną postacią całego zamknięcia zakupu (tzw. completion). Rola pośrednika nieruchomości czy prawnika doradzającego stronie jest w Polsce dodatkowa i fakultatywna, natomiast obecność notariusza przy samym akcie jest obowiązkowa zawsze.

Osobną kwestią — którą warto zrozumieć zawczasu, jeśli planujesz działać przez pełnomocnika — jest to, że polski notariusz nie jest tym samym co konsul RP w UK. Konsul RP może poświadczyć podpis czy sporządzić odpis dokumentu, ale sporządzenie pełnego aktu notarialnego (np. pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego) wymaga specjalnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości i w praktyce nie jest to standardowo dostępna usługa konsularna. Więcej o tym, jak przygotować pełnomocnictwo z UK (notary public + apostille), znajdziesz w poradniku o zdalnym zakupie nieruchomości z UK.

Jak wygląda akt notarialny krok po kroku

  1. Przygotowanie projektu aktu. Notariusz (najczęściej na podstawie danych od stron i dokumentów nieruchomości) przygotowuje projekt aktu przed terminem podpisania. Warto poprosić o wcześniejszy wgląd w treść, zwłaszcza jeśli po drugiej stronie stoi tłumacz — to skraca sam termin czynności.
  2. Weryfikacja tożsamości i dokumentów. Notariusz sprawdza tożsamość stron (dowód osobisty lub paszport), stan prawny nieruchomości (m.in. na podstawie księgi wieczystej) oraz — od pewnego czasu — czy numer PESEL strony czynności nie figuruje w rejestrze zastrzeżeń numerów PESEL; jeśli tak, notariusz odmawia dokonania czynności.
  3. Odczytanie aktu. Notariusz odczytuje treść aktu w obecności wszystkich stron (i tłumacza przysięgłego, jeśli strona nie zna polskiego — patrz niżej).
  4. Pytania i wyjaśnienia. To moment, w którym można (i trzeba) zadawać pytania — po podpisaniu treść aktu wiąże strony na warunkach w nim zapisanych.
  5. Podpisanie. Akt podpisują wszystkie strony (osobiście lub przez pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa notarialnego) oraz notariusz.
  6. Wypisy aktu i dalsze kroki. Notariusz wydaje stronom wypisy aktu; przy umowie deweloperskiej z urzędu składa wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego sądów. Na rynku wtórnym wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej zwykle również składa notariusz, choć zakres tego obowiązku i związane opłaty sądowe wymagają potwierdzenia w konkretnej kancelarii.

Czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim. Jeśli chcesz mieć akt sporządzony równolegle po angielsku, notariusz — na Twoje żądanie — może dokonać czynności dodatkowo w języku obcym, korzystając z własnej udokumentowanej znajomości tego języka lub z pomocy tłumacza przysięgłego.

Tłumacz przysięgły przy akcie — kiedy jest obowiązkowy

To jeden z punktów, które najczęściej zaskakują kupujących z UK. Jeżeli strona biorąca udział w czynności notarialnej nie zna języka polskiego, a do czynności nie jest dołączony przekład na znany jej język, notariusz jest zobowiązany przetłumaczyć akt osobiście (jeśli sam zna dany język w stopniu wystarczającym) albo przy pomocy tłumacza przysięgłego. W praktyce przy transakcjach z udziałem obywateli UK niewładających polskim obecność tłumacza przysięgłego jest standardem — nie jest to formalność do pominięcia „za zgodą stron".

Co to oznacza w praktyce:

Jeśli działasz przez pełnomocnika i osobiście nie stawiasz się na akcie, obowiązek zapewnienia tłumacza dotyczy pełnomocnika, o ile to on nie zna języka polskiego — a nie Ciebie jako mocodawcy nieobecnego w kancelarii.

Depozyt notarialny jako zabezpieczenie rozliczenia

Przy transakcjach na rynku wtórnym — szczególnie gdy strony się nie znają i nie ma dodatkowego zabezpieczenia w postaci kredytu hipotecznego z bezpośrednią wypłatą na konto sprzedającego — notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze (w walucie polskiej lub obcej) w związku z dokonywaną czynnością notarialną, w celu wydania ich określonej osobie po spełnieniu ustalonych warunków. To tzw. depozyt notarialny.

W praktyce depozyt notarialny bywa wykorzystywany właśnie do zabezpieczenia zapłaty ceny: kupujący wpłaca cenę do depozytu, a notariusz wypłaca ją sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków ustalonych w protokole — np. po prawomocnym wpisie nabywcy do księgi wieczystej albo po wykreśleniu hipoteki poprzedniego właściciela. Warto jednak wiedzieć, że depozyt notarialny to nie to samo co bankowy rachunek escrow znany z rynku brytyjskiego — to odrębna instytucja uregulowana w polskim Prawie o notariacie, oparta na rachunku bankowym prowadzonym przez notariusza dla celów depozytowych. Szczegóły bankowo-księgowe tego mechanizmu, w tym poziom ochrony wpłaconych środków, wymagają potwierdzenia bezpośrednio z kancelarią notarialną prowadzącą transakcję.

Jeśli kupujesz z UK i planujesz przelew na dużą kwotę, warto zapytać notariusza już na etapie ustalania terminu aktu, czy proponuje skorzystanie z depozytu notarialnego i jakie są jego koszty — to rozwiązanie może dać Ci dodatkowe poczucie bezpieczeństwa, zwłaszcza przy transakcji prowadzonej częściowo zdalnie.

Wymagane dokumenty

Dokładna lista zależy od rodzaju transakcji (rynek wtórny/pierwotny, gotówka/kredyt) i powinna zostać potwierdzona z notariuszem prowadzącym akt, ale zwykle obejmuje:

Najczęstsze błędy i ryzyka

  1. Zakładanie, że notariusz „poprowadzi transakcję" tak jak solicitor w UK. Notariusz w Polsce odpowiada za prawidłowość samego aktu, a nie za doradztwo strategiczne przy negocjacjach czy ocenę opłacalności zakupu — to rola ewentualnego prawnika działającego na Twoje zlecenie.
  2. Brak wcześniej zarezerwowanego tłumacza przysięgłego. Bez tłumacza notariusz nie może dokonać czynności ze stroną nieznającą polskiego (chyba że sam zna wystarczająco dobrze dany język) — brak rezerwacji zwykle oznacza przełożenie terminu aktu.
  3. Podpisywanie aktu bez zrozumienia jego treści w praktyce. Odczytanie aktu po polsku przez notariusza, nawet z tłumaczeniem ustnym, to nie to samo co spokojne przeczytanie projektu wcześniej — poproś o projekt aktu i tłumaczenie pisemne z wyprzedzeniem.
  4. Nieprzygotowanie dokumentacji AML na czas. Wyciągi bankowe, dokumenty sprzedaży poprzedniej nieruchomości czy umowa darowizny po angielsku zwykle wystarczają, ale ich zebranie i ewentualne przetłumaczenie zajmuje czas — zostaw na to margines przed planowaną datą aktu.
  5. Pomijanie kwestii zezwolenia MSWiA dla cudzoziemca. Jeśli kupujący nie ma polskiego obywatelstwa i nie mieści się w żadnym z ustawowych wyjątków, akt bez wymaganego zezwolenia jest zagrożony nieważnością z mocy prawa.
  6. Brak ustaleń co do depozytu notarialnego przy transakcji z nieznaną drugą stroną. Przy większych kwotach i braku zabezpieczenia kredytowego warto zapytać notariusza o tę opcję zawczasu, a nie w dniu aktu.

Jeśli Twoja sytuacja odbiega od opisanych wyżej scenariuszy — np. łączysz akt notarialny z wcześniejszą sprzedażą nieruchomości w UK albo masz wątpliwości co do zezwolenia MSWiA — możesz umówić się na bezpłatną wstępną ocenę sprawy, zanim ustalisz termin u notariusza.

Checklista

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę podpisać akt notarialny w Polsce bez znajomości polskiego? Tak, ale notariusz musi wtedy zapewnić tłumaczenie — osobiście, jeśli sam biegle zna Twój język, albo przy pomocy tłumacza przysięgłego. Bez tego zabezpieczenia notariusz nie powinien dokonać czynności ze stroną nieznającą polskiego, bo naruszałoby to jej prawo do zrozumienia treści aktu, który podpisuje.

Czy tłumacz przysięgły musi być fizycznie obecny przy akcie, czy wystarczy tłumaczenie pisemne? Praktyka poszczególnych kancelarii może się różnić, ale zasadą jest obecność tłumacza podczas odczytania i podpisania aktu, a nie wyłącznie dostarczenie tłumaczenia pisemnego z wyprzedzeniem.

Czy polski notariusz to to samo co brytyjski solicitor prowadzący conveyancing? Nie. Notariusz w Polsce koncentruje się na prawidłowości samej czynności notarialnej (aktu), poborze podatku PCC i zgłoszeniu wpisu do księgi wieczystej. Nie doradza strategicznie w negocjacjach ani nie zastępuje niezależnego prawnika, którego możesz dodatkowo zaangażować do oceny umowy czy stanu prawnego nieruchomości.

Czy mogę wskazać „swojego" notariusza, czy decyduje sprzedający lub deweloper? W praktyce wybór notariusza zwykle należy do kupującego, bo to on zwyczajowo ponosi koszty taksy notarialnej na rynku wtórnym (na rynku pierwotnym koszty dzieli się z deweloperem po równo — art. 6 ust. 2 ustawy deweloperskiej) — w praktyce jednak strony często ustalają to wspólnie, zwłaszcza gdy transakcja jest prowadzona pod presją czasu.

Co się stanie, jeśli akt zostanie podpisany bez wymaganego zezwolenia MSWiA dla cudzoziemca? Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (bez wymaganego zezwolenia) jest nieważne z mocy prawa. O nieważności orzeka sąd na żądanie określonych organów administracji — to poważne ryzyko transakcyjne, które trzeba wykluczyć przed podpisaniem aktu, nie po.

Czy depozyt notarialny jest obowiązkowy? Nie — to opcjonalne rozwiązanie, które strony mogą, ale nie muszą wybrać. Jest szczególnie użyteczne, gdy nie ma innego zabezpieczenia rozliczenia (np. gdy nie ma kredytu hipotecznego wypłacanego bezpośrednio sprzedającemu), a strony chcą dodatkowej pewności co do kolejności: zapłata → wpis do księgi wieczystej.

Czy mogę podpisać akt przez pełnomocnika, jeśli mieszkam w UK i nie chcę przyjeżdżać do Polski? Tak, o ile wcześniej udzielisz pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego — więcej o tym, jak przygotować takie pełnomocnictwo z UK (notary public, apostille, tłumaczenie), znajdziesz w poradniku o zdalnym zakupie nieruchomości z UK, linkowanym niżej.

Terminy i przedawnienie

Sam akt notarialny nie ma „terminu przedawnienia" jako czynność jednorazowa, ale warto pamiętać o terminach powiązanych:

Powiązane poradniki

Read this guide in English: The Polish Notarial Deed: What Foreign Property Buyers Need to Know

Źródła

Informacje zweryfikowano: 11 lipca 2026 r.

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →