Jak kupić nieruchomość w Polsce – instrukcja dla kupujących z Wielkiej Brytanii

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy zależy od jej okoliczności, treści umów, dokumentów i obowiązujących terminów. Jeżeli potrzebna jest porada lub reprezentacja, sprawę powinien ocenić wykwalifikowany polski prawnik. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumenty do dalszej analizy.

Najważniejsze informacje

Dla kogo jest ten poradnik

Ten poradnik jest dla Ciebie, jeśli:

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Ten poradnik nie jest dla Ciebie, jeśli szukasz porady inwestycyjnej, wyceny konkretnej nieruchomości albo gotowego wzoru umowy — tu znajdziesz mapę procesu i odesłania do szczegółowych poradników na poszczególne tematy.

Spis treści

Etap 1: wybór nieruchomości i wstępne sprawdzenie

To jedyny etap, który w całości da się zrobić z UK, siedząc przy komputerze. Przeglądasz oferty, kontaktujesz się z agentem lub deweloperem, negocjujesz cenę. Zanim jednak przejdziesz dalej:

Na tym etapie warto też rozważyć pełny audyt prawny nieruchomości — patrz Audyt prawny nieruchomości przed zakupem w Polsce — szczególnie przy większych transakcjach lub gdy nie znasz dobrze polskiego rynku.

Etap 2: czy potrzebujesz zezwolenia MSWiA

To jest kluczowa rozwidlająca się ścieżka dla kupujących z UK i różni ten proces od zakupu przez obywatela polskiego lub obywatela UE.

Zgodnie z ustawą z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (MSWiA). ✅ Od 1 stycznia 2021 r. obywatele Wielkiej Brytanii są traktowani jak cudzoziemcy spoza Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego — zwolnienie przewidziane dla obywateli EOG/Szwajcarii ich nie obejmuje. ✅

Kiedy zezwolenie NIE jest potrzebne (najważniejsze wyjątki):

Kiedy zezwolenie JEST zwykle potrzebne: zakup domu jednorodzinnego z działką, samej działki budowlanej lub nieruchomości rolnej — te typy nieruchomości nie korzystają ze zwolnienia dla lokalu mieszkalnego. ✅ Większość ustawowych wyjątków przestaje działać, jeśli nieruchomość leży w strefie nadgranicznej lub jest gruntem rolnym powyżej progu ustawowego.

Status obywateli UK objętych umową o wystąpieniu (Withdrawal Agreement), czyli osób legalnie rezydujących w Polsce przed 31 grudnia 2020 r., nie tworzy odrębnego, samodzielnego zwolnienia z obowiązku zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości — ochrona z tej umowy dotyczy przede wszystkim prawa pobytu i pracy, a nie nabywania nieruchomości. ✅.

Jeśli zezwolenie jest potrzebne: wniosek składa się do MSWiA, opłata skarbowa wynosi 1570 zł, ✅ a procedurę można prowadzić zdalnie — przez ePUAP lub e-Doręczenia, bez stawiennictwa w Polsce. ✅ Zezwolenie ma formę decyzji administracyjnej, ważnej 2 lata od wydania. ✅ Postępowanie teoretycznie nie powinno trwać dłużej niż 2 miesiące, ale w praktyce bywa dłuższe. Można też wcześniej wystąpić o promesę (przyrzeczenie wydania zezwolenia), ważną rok. ✅

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieważne z mocy prawa ✅ — to realne ryzyko transakcyjne, jeśli ktoś doradzi Ci „ominięcie" tego wymogu.

Etap 3: umowa rezerwacyjna lub przedwstępna

Zanim dojdzie do aktu notarialnego, strony zwykle podpisują umowę wcześniejszą — jej forma zależy od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym.

Częstym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek, który różni się od zaliczki: jeśli druga strona nie wykona umowy z własnej winy, możesz odstąpić i zatrzymać zadatek (albo żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeśli to Ty go dałeś). ✅ Szczegółowe porównanie obu ścieżek i tego, co podpisać, znajdziesz w poradniku Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna – co powinien podpisać kupujący?.

Z perspektywy kupującego z UK: ten etap da się przeprowadzić zdalnie, jeśli umowa przedwstępna ma formę zwykłą pisemną (podpis elektroniczny lub przesyłka dokumentów) — natomiast jeśli chcesz skutku silniejszego (forma aktu notarialnego), potrzebny będzie albo Twój przyjazd do Polski, albo pełnomocnik działający na podstawie pełnomocnictwa notarialnego przygotowanego w UK.

Etap 4: finansowanie i przelew z UK

To etap, który najczęściej odróżnia transakcję transgraniczną od zakupu przez osobę mieszkającą w Polsce, i warto zaplanować go z wyprzedzeniem:

Przy finansowaniu kredytem hipotecznym w Polsce z dochodem w GBP licz się z tym, że nie każdy bank oferuje to na standardowych warunkach. Więcej o kosztach transakcji (w tym PCC) — patrz Podatki, koszty notarialne i pozostałe opłaty przy zakupie nieruchomości w Polsce.

Etap 5: akt notarialny

To centralny punkt całej transakcji — i jedyny etap, który zawsze wymaga formy aktu notarialnego, sporządzanego w Polsce.

Jeśli nie możesz przyjechać do Polski, transakcję może przeprowadzić Twój pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Forma pełnomocnictwa musi odpowiadać formie czynności, do której umocowuje — a skoro przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego, zwykłe pełnomocnictwo pisemne nie wystarczy. ✅ W praktyce oznacza to najczęściej dokument sporządzony u brytyjskiego notary public i opatrzony apostille, a nie poświadczenie konsularne — sporządzenie pełnego aktu notarialnego przez konsula RP w UK wymaga odrębnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości i nie jest usługą dostępną rutynowo. ✅ Pełny opis tej ścieżki, w tym koszty i czas apostille z UK — patrz Zakup nieruchomości w Polsce zdalnie z Wielkiej Brytanii – pełnomocnictwo, apostille i tłumaczenia.

Zanim staniesz przed notariuszem (osobiście lub przez pełnomocnika), warto wiedzieć, na co dokładnie zwrócić uwagę w samym akcie — patrz Polski akt notarialny – co cudzoziemiec powinien wiedzieć przed zakupem.

Etap 6: wpis do księgi wieczystej i po zakupie

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz — przy umowie deweloperskiej z urzędu, bez odrębnego wniosku — składa wniosek o wpis w księdze wieczystej (odpowiednio: roszczenia nabywcy lub prawa własności), zwykle elektronicznie za pośrednictwem systemu sądowego. ✅ Na rynku wtórnym warto potwierdzić z notariuszem, kiedy i jak zostanie złożony wniosek o wpis nowego właściciela.

Po zakupie:

Rynek pierwotny a rynek wtórny — różnice w procesie

Element Rynek pierwotny (deweloper) Rynek wtórny (osoba prywatna)
Umowa wstępna Umowa rezerwacyjna (forma pisemna) ✅ Umowa przedwstępna (forma dowolna lub notarialna) ✅
Ochrona wpłat Rachunek powierniczy + Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ✅ Brak odpowiednika — ewentualnie depozyt notarialny
Odbiór Sformalizowany protokół odbioru z procedurą zgłaszania wad ✅ Brak ustawowej procedury odbioru
Odpowiedzialność za wady Rękojmia z Kodeksu cywilnego po zakończeniu procedury odbioru ✅ Rękojmia z Kodeksu cywilnego (5 lat od wydania nieruchomości) ✅
Koszty notarialne umowy deweloperskiej Po połowie deweloper i nabywca ✅ Zwykle w całości kupujący (zwyczajowo, do negocjacji)

Przy zakupie od dewelopera warto też wiedzieć, że postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne — w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy. ✅ Ustawa przewiduje też zamknięty katalog 12 sytuacji, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. ✅

Wymagane dokumenty

Najczęstsze błędy i ryzyka

  1. Pominięcie sprawdzenia, czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA — szczególnie przy zakupie domu z działką, a nie mieszkania.
  2. Zbyt ogólne lub zbyt wąskie pełnomocnictwo — notariusz może zakwestionować dokument, który nie precyzuje transakcji (numer KW, maksymalna cena, zakres umocowania).
  3. Niedoszacowanie czasu na apostille i tłumaczenie — standardowa ścieżka papierowa z UK może trwać znacznie dłużej niż elektroniczna.
  4. Brak bufora czasowego na przelew i przewalutowanie przed terminem aktu notarialnego.
  5. Poleganie wyłącznie na zdjęciach sprzedającego zamiast oględzin na miejscu.
  6. Zakładanie, że zakup nieruchomości daje prawo pobytu — to błędne założenie, które może zaburzyć całe planowanie przeprowadzki.
  7. Pominięcie kwestii współwłasności przy zakupie z partnerem niebędącym małżonkiem.

Checklista

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę przyjechać do Polski, żeby kupić nieruchomość? Nie musisz — akt notarialny może w Twoim imieniu podpisać pełnomocnik. Wymaga to wcześniejszego przygotowania pełnomocnictwa u notary public w UK, apostille i tłumaczenia przysięgłego, co wydłuża harmonogram — zaplanuj to z wyprzedzeniem.

Czy jako Brytyjczyk potrzebuję zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce? Co do zasady zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego jest zwolniony z obowiązku zezwolenia MSWiA, niezależnie od obywatelstwa. Zezwolenie zwykle jest potrzebne przy domu z działką, samej działce lub nieruchomości rolnej, chyba że działa inny wyjątek — np. 5 lat legalnego pobytu stałego.

Czy obywatel polski mieszkający w UK też musi mieć zezwolenie? Nie — obywatelstwo polskie oznacza, że przepisy o zezwoleniu na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców Cię nie dotyczą, niezależnie od tego, jak długo mieszkasz za granicą.

Ile trwa cały proces zakupu z UK? Zależy, czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA (postępowanie bywa dłuższe niż ustawowe 2 miesiące), czy działasz przez pełnomocnika (czas na apostille) i od czasu przelewu międzynarodowego. Realistycznie warto liczyć kilka tygodni, a przy zezwoleniu MSWiA — kilka miesięcy.

Czy zakup nieruchomości w Polsce da mi prawo pobytu? Nie. Sam zakup nie uprawnia do wniosku o pobyt stały ani żaden inny tytuł pobytowy — to sprawy prawnie rozłączne.

Czym różni się umowa rezerwacyjna od przedwstępnej? Rezerwacyjna dotyczy rynku pierwotnego (dewelopera) i musi mieć formę pisemną. Przedwstępna jest typowa dla rynku wtórnego — forma pisemna daje skutek słabszy (tylko odszkodowanie), notarialna — silniejszy (sądowe wyegzekwowanie zawarcia umowy).

Czy muszę mieć polski numer PESEL, żeby kupić nieruchomość? Nie zawsze, ale niektóre e-usługi (np. Profil Zaufany) go wymagają, a notariusz musi sprawdzić PESEL strony w rejestrze zastrzeżeń, jeśli go posiada.

Terminy i przedawnienie

Jeżeli Twoja sytuacja obejmuje planowanie zakupu na parę niemałżeńską, dziedziczenie nieruchomości w Polsce lub rozliczenia międzynarodowe (GBP/PLN), przygotuj dokumenty i skorzystaj z bezpłatnej wstępnej oceny sprawy na twojasprawa.com/przeprowadzka-z-wielkiej-brytanii-do-polski — pomożemy uporządkować dokumenty przed rozmową z prawnikiem.

Powiązane poradniki

Read this guide in English: How to Buy Property in Poland: A Step-by-Step Guide for UK Buyers

Źródła

Informacje zweryfikowano: 11 lipca 2026 r.

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →