Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy zależy od jej okoliczności, treści umów, dokumentów i obowiązujących terminów. Jeżeli potrzebna jest porada lub reprezentacja, sprawę powinien ocenić wykwalifikowany polski prawnik. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumenty do dalszej analizy.

Najważniejsze informacje

Dla kogo jest ten poradnik

Ten poradnik jest dla Ciebie, jeśli:

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Ten poradnik nie jest dla Ciebie, jeśli masz obywatelstwo polskie — wówczas przepisy o cudzoziemcach Cię nie dotyczą niezależnie od miejsca zamieszkania. Nie jest to też kompletny przewodnik po zakupie gruntu rolnego ani nieruchomości w strefie nadgranicznej — te tematy omawiamy osobno (linki niżej).

Spis treści

Kto jest „cudzoziemcem" w rozumieniu ustawy

Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje cudzoziemca szeroko. Obejmuje to m.in.: osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, osobę prawną z siedzibą za granicą, spółkę bez osobowości prawnej z siedzibą za granicą oraz — co często umyka uwadze — polski podmiot (np. spółkę z siedzibą w Polsce), jeśli jest kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemca. Oznacza to, że polska spółka kontrolowana przez obywatela UK podlega tym samym ograniczeniom co osoba fizyczna bez polskiego obywatelstwa.

Od 1 stycznia 2021 r. obywatele Wielkiej Brytanii są traktowani w Polsce jak cudzoziemcy spoza Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Wynika to z utraty przez UK członkostwa w UE — a więc i w EOG. Zwolnienie przewidziane dla obywateli EOG i Szwajcarii (art. 8 ust. 2 ustawy) ich zatem nie obejmuje.

Ważne rozróżnienie, które warto zapamiętać na starcie: status Withdrawal Agreement (umowy o wystąpieniu UK z UE) chroni obywateli brytyjskich, którzy legalnie korzystali z prawa pobytu w Polsce przed 1 stycznia 2021 r. i nadal je wykonują — ale ta ochrona dotyczy przede wszystkim prawa pobytu, pracy i zabezpieczenia społecznego. Nie tworzy odrębnego wyjątku od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Obywatel UK objęty Withdrawal Agreement musi więc skorzystać z zezwolenia na zasadach ogólnych albo z jednego z wyjątków opisanych niżej — sam status WA mu nie pomaga.

Kiedy zezwolenie jest wymagane, a kiedy nie

Punktem wyjścia jest zasada: nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Dotyczy to zarówno nabycia prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego.

Od tej zasady ustawa przewiduje jednak istotne wyjątki. Poniższa tabela pokazuje najczęstsze sytuacje z perspektywy obywatela UK przenoszącego się do Polski lub kupującego tam nieruchomość.

Sytuacja Zezwolenie MSWiA wymagane?
Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkanie w bloku, wyodrębniona KW), poza strefą nadgraniczną Co do zasady nie (art. 8 ust. 1 pkt 1)
Zakup domu jednorodzinnego Co do zasady tak, chyba że spełniony jeden z wyjątków z art. 8 ust. 1 pkt 2–4
Zakup działki budowlanej Co do zasady tak
Zakup nieruchomości rolnej Co do zasady tak — dodatkowo osobny reżim z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zgoda KOWR)
Nieruchomość w strefie nadgranicznej Większość wyjątków nie działa — zezwolenie wymagane niemal zawsze
Dziedziczenie ustawowe nieruchomości (bez testamentu) Nie — całkowite zwolnienie
Dziedziczenie testamentowe Tak, w terminie 2 lat od otwarcia spadku, inaczej nieruchomość przechodzi na spadkobierców ustawowych
Obywatel UK zamieszkały w Polsce min. 5 lat na pobycie stałym/rezydencji długoterminowej UE Nie (art. 8 ust. 1 pkt 2)
Obywatel UK będący małżonkiem obywatela PL, zamieszkały w Polsce min. 2 lata, nieruchomość do majątku wspólnego Nie (art. 8 ust. 1 pkt 3)

Więcej o typach nieruchomości i ich odmiennym traktowaniu opisujemy w poradniku Zakup mieszkania, domu albo działki w Polsce – różnice prawne dla cudzoziemca, a o gruntach rolnych i strefie nadgranicznej — w Zakup gruntu rolnego lub nieruchomości w polskiej strefie nadgranicznej. Ogólny przegląd zasad dla cudzoziemców (bez szczegółów procedury) znajdziesz w poradniku o zezwoleniu dla cudzoziemca kupującego nieruchomość w Polsce — ten artykuł skupia się wyłącznie na samej procedurze uzyskania zezwolenia.

Cztery wyjątki z art. 8 ust. 1 — omówienie

Skoro procedura zezwolenia bywa czasochłonna i kosztowna, warto dokładnie sprawdzić, czy nie kwalifikujesz się do jednego z ustawowych wyjątków. Ustawa z 1920 r. przewiduje ich kilka — poniżej cztery najważniejsze z perspektywy relokacji UK→PL.

1. Samodzielny lokal mieszkalny (art. 8 ust. 1 pkt 1). Nabycie mieszkania w rozumieniu ustawy o własności lokali (czyli lokalu z wyodrębnioną własną księgą wieczystą) nie wymaga zezwolenia — bez względu na cel nabycia. To najprostsza droga dla większości osób wracających z UK, o ile kupują mieszkanie, a nie dom. Powiązany wyjątek dotyczy też samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, związanego z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub sąsiadów.

2. Pięć lat pobytu stałego (art. 8 ust. 1 pkt 2). Cudzoziemiec, który zamieszkuje w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE, może nabywać nieruchomości bez zezwolenia — niezależnie od typu (dom, działka, grunt, z zastrzeżeniami dla strefy nadgranicznej i nieruchomości rolnych powyżej limitów). Dla obywatela UK, który osiedlił się w Polsce po Brexicie i uzyskał zezwolenie na pobyt stały, ten pięcioletni zegar liczy się od dnia udzielenia zezwolenia, a nie od faktycznego przyjazdu do Polski.

3. Małżonek obywatela polskiego, dwa lata pobytu (art. 8 ust. 1 pkt 3). Jeśli jesteś obywatelem UK w związku małżeńskim z obywatelem/obywatelką Polski i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub rezydencję długoterminową UE, możesz nabyć nieruchomość bez zezwolenia — pod warunkiem, że wejdzie ona do majątku wspólnego małżonków. Jeśli natomiast chcesz kupić nieruchomość wyłącznie na siebie (do majątku osobistego), ten wyjątek nie ma zastosowania i nadal potrzebujesz zezwolenia. Dla par w związkach nieformalnych ten wyjątek w ogóle nie działa — patrz sekcja o błędach niżej.

4. Dziedziczenie ustawowe po wieloletnim właścicielu (art. 8 ust. 1 pkt 4). Cudzoziemiec uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy, który był właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości co najmniej 5 lat, może ją nabyć bez zezwolenia — np. w drodze darowizny od rodzica. To odrębna sytuacja od zwykłego dziedziczenia ustawowego (patrz niżej), które jest zwolnione niezależnie od okresu posiadania przez spadkodawcę.

Dziedziczenie — osobna kategoria. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia ustawowego (czyli bez testamentu) jest całkowicie zwolnione z obowiązku zezwolenia — niezależnie od tego, jak długo spadkodawca był właścicielem. Inaczej jest przy dziedziczeniu testamentowym lub zapisie windykacyjnym: tu cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie MSWiA na podstawie wniosku złożonego w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku (przy zapisie windykacyjnym — od dnia, w którym dowiedział się o wejściu nieruchomości do spadku).

Jeśli termin minie bez wniosku, własność nieruchomości nabywają osoby powołane do spadku z ustawy, a nie spadkobierca testamentowy. To istotne przy planowaniu testamentu przez obywatela UK posiadającego lub planującego nabyć nieruchomość w Polsce — warto rozważyć to z prawnikiem obu jurysdykcji z odpowiednim wyprzedzeniem.

Jak wygląda procedura krok po kroku

Jeśli żaden z wyjątków Cię nie obejmuje, musisz przejść przez formalną procedurę administracyjną. Oto jej etapy.

Krok 1 — złożenie wniosku. Wniosek o zezwolenie nie ma urzędowego formularza — musi natomiast zawierać dane wymagane ustawą z 1920 r. oraz rozporządzeniem wykonawczym MSWiA. W praktyce obejmuje to m.in.:

Wniosek składa się osobiście w siedzibie MSWiA, listownie lub elektronicznie przez ePUAP/e-Doręczenia.

Krok 2 — opinie MON i resortu rolnictwa. W toku postępowania MSWiA zasięga opinii Ministerstwa Obrony Narodowej oraz — przy nieruchomościach rolnych — Ministerstwa Rolnictwa. Te opinie wydłużają realny czas rozpatrzenia sprawy (patrz sekcja o czasie oczekiwania niżej).

Krok 3 — decyzja administracyjna. Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej ministra właściwego do spraw wewnętrznych i jest ważne 2 lata od dnia wydania. Transakcję (akt notarialny) trzeba więc zdążyć zawrzeć w tym oknie czasowym.

Krok 4 — akt notarialny. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego zezwolenia notariusz może przeprowadzić transakcję sprzedaży. Notariusz zwykle poprosi o okazanie oryginału decyzji przed podpisaniem aktu.

Promesa — co to jest i po co

Zanim jeszcze znajdziesz konkretną nieruchomość albo zanim zdecydujesz się formalnie związać z konkretną transakcją, możesz wystąpić o promesę — czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. Promesa jest ważna 1 rok od dnia wydania, a w okresie jej ważności organ nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że w międzyczasie zmienił się stan faktyczny sprawy (np. zmieniły się okoliczności dotyczące wnioskodawcy lub nieruchomości).

Promesa bywa użyteczna, gdy chcesz mieć pewność „na starcie" poszukiwań, że Twoja sytuacja kwalifikuje się do zezwolenia — zanim zaangażujesz się w konkretną ofertę, negocjacje czy zadatek.

Opłaty i czas oczekiwania

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wynosi 1570 zł. Za wydanie promesy zapłacisz 98 zł, a za wydanie zaświadczenia — 17 zł. Płatność wnosi się na rachunek Centrum Obsługi Podatnika m.st. Warszawy.

Czas rozpatrzenia to jeden z najczęściej niedoszacowanych elementów tej procedury. Formalnie postępowanie nie powinno trwać dłużej niż 2 miesiące od dnia wszczęcia, jeśli do wniosku dołączono komplet dokumentów — to jednak termin instrukcyjny wynikający z Kodeksu postępowania administracyjnego, a nie gwarantowany. W praktyce, ze względu na konieczność uzyskania opinii MON i Ministerstwa Rolnictwa (każda po ok. 14–30 dni), realny czas rozpatrzenia bywa dłuższy — źródła branżowe wskazują nawet 3–4 miesiące poza przyspieszoną ścieżką dla Polskich Stref Inwestycji.

Praktyczna konsekwencja: jeśli planujesz zakup domu lub działki wymagającej zezwolenia, wlicz 2–4 miesiące oczekiwania w harmonogram transakcji — i uwzględnij to w umowie przedwstępnej ze sprzedającym (np. jako warunek zawieszający).

Co grozi za zakup bez zezwolenia

To najpoważniejsza konsekwencja w całym temacie: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy z 1920 r. — czyli bez wymaganego zezwolenia — jest nieważne z mocy prawa. Nie chodzi o karę administracyjną czy grzywnę, lecz o nieważność samej czynności prawnej.

Sąd orzeka o tej nieważności na żądanie właściwego wójta, starosty, marszałka województwa, wojewody albo ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Oznacza to, że nawet jeśli transakcja formalnie przeszła u notariusza i wpis do księgi wieczystej został dokonany, wadliwość może zostać ujawniona i zaskarżona później — co do zasady bez ograniczenia czasowego. To dlatego weryfikacja obowiązku zezwolenia przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie po fakcie, jest tak istotna.

Wymagane dokumenty

Do wniosku o zezwolenie (lub promesę) zwykle będziesz potrzebować:

Dokładny wykaz może się różnić w zależności od typu nieruchomości i podstawy wniosku — MSWiA publikuje aktualne wymagania na swojej stronie.

Najczęstsze błędy i ryzyka

  1. Założenie, że Withdrawal Agreement zwalnia z zezwolenia. To błąd — ochrona z umowy o wystąpieniu dotyczy pobytu i pracy, nie nabywania nieruchomości.
  2. Kupno domu lub działki bez sprawdzenia obowiązku zezwolenia „na starcie". Podpisanie umowy przedwstępnej lub wpłata zadatku przed ustaleniem, czy zezwolenie jest wymagane, może prowadzić do sytuacji patowej — sprzedający czeka, a Ty dopiero zaczynasz kilkumiesięczną procedurę.
  3. Zakup „na partnera niemałżeńskiego" bez zezwolenia. Wyjątek dla małżonka obywatela polskiego (art. 8 ust. 1 pkt 3) dotyczy wyłącznie małżeństwa — konkubinat (związek nieformalny) nie kwalifikuje się do tego wyjątku, nawet po wielu latach wspólnego zamieszkiwania w Polsce.
  4. Niedoszacowanie czasu procedury w umowie ze sprzedającym. Jeśli sprzedający oczekuje szybkiego zamknięcia transakcji, a Ty potrzebujesz 2–4 miesięcy na zezwolenie, brak odpowiedniego zapisu w umowie przedwstępnej (np. warunku zawieszającego) może skończyć się utratą zadatku lub sporem.
  5. Pominięcie terminu 2 lat przy dziedziczeniu testamentowym. Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość w Polsce na podstawie testamentu (nie z ustawy), termin na złożenie wniosku o zezwolenie biegnie od otwarcia spadku — przegapienie go oznacza utratę nieruchomości na rzecz spadkobierców ustawowych.
  6. Zakup przez polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemca w celu obejścia przepisów. Ustawa wprost obejmuje taką sytuację — polski podmiot kontrolowany przez cudzoziemca jest traktowany jak cudzoziemiec.

Checklista

Najczęściej zadawane pytania

Czy obywatel Wielkiej Brytanii zawsze potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce? Nie zawsze. Zależy to od typu nieruchomości i sytuacji nabywcy. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkania) co do zasady nie wymaga zezwolenia. Zakup domu, działki budowlanej czy gruntu rolnego co do zasady wymaga zezwolenia MSWiA, chyba że nabywca spełnia jeden z ustawowych wyjątków (np. 5 lat pobytu stałego w Polsce, małżeństwo z obywatelem PL i 2 lata pobytu, dziedziczenie ustawowe).

Czy status wynikający z Withdrawal Agreement zwalnia mnie z obowiązku uzyskania zezwolenia? Nie. Ochrona wynikająca z umowy o wystąpieniu UK z UE dotyczy przede wszystkim prawa pobytu, pracy i zabezpieczenia społecznego, a nie prawa do nabywania nieruchomości bez zezwolenia. Obywatel UK objęty tą umową musi skorzystać z zezwolenia na zasadach ogólnych lub z innych wyjątków przewidzianych ustawą.

Ile trwa uzyskanie zezwolenia MSWiA? Formalnie postępowanie nie powinno trwać dłużej niż 2 miesiące od wszczęcia przy kompletnym wniosku, ale to termin instrukcyjny, a nie gwarantowany. W praktyce, z uwagi na wymagane opinie MON i resortu rolnictwa, realny czas bywa dłuższy — nawet 3–4 miesiące.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca? Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1570 zł. Promesa kosztuje 98 zł, a zaświadczenie — 17 zł.

Co to jest promesa i czym różni się od zezwolenia? Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia, ważne 1 rok. W okresie jej ważności organ nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmienił się stan faktyczny sprawy. To przydatne narzędzie, jeśli chcesz mieć pewność co do swojej kwalifikacji, zanim znajdziesz konkretną nieruchomość.

Co się stanie, jeśli kupię nieruchomość bez wymaganego zezwolenia? Taka transakcja jest nieważna z mocy prawa. Sąd może orzec nieważność na żądanie właściwego wójta, starosty, marszałka województwa, wojewody lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych — nawet po pewnym czasie od zawarcia umowy.

Czy dziedziczenie nieruchomości w Polsce przez obywatela UK wymaga zezwolenia? Zależy od podstawy dziedziczenia. Dziedziczenie ustawowe (bez testamentu) jest całkowicie zwolnione z obowiązku zezwolenia. Dziedziczenie testamentowe lub na podstawie zapisu windykacyjnego wymaga zezwolenia MSWiA, o które trzeba wystąpić w terminie 2 lat od otwarcia spadku — inaczej nieruchomość przechodzi na spadkobierców ustawowych.

Czy zakup nieruchomości w Polsce daje mi prawo pobytu? Nie. Sam zakup nieruchomości — niezależnie od typu i wartości — nie daje prawa pobytu w Polsce ani w UE i nie jest podstawą do uzyskania wizy czy zezwolenia pobytowego. Prawo pobytu regulują odrębne przepisy o cudzoziemcach.

Terminy i przedawnienie

Jeśli planujesz zakup domu, działki lub gruntu i nie masz pewności, który wyjątek (jeśli w ogóle) Cię obejmuje, zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę przedwstępną lub wpłacisz zadatek, warto poddać swoją sytuację bezpłatnej wstępnej ocenie sprawy na twojasprawa.com/przeprowadzka-z-wielkiej-brytanii-do-polski — pomożemy uporządkować dokumenty i wskazać, czego dokładnie potrzebuje polski prawnik do dalszej analizy.

Powiązane poradniki

Read this guide in English: When Does a Foreigner Need Permission to Buy Property in Poland?

Źródła

Informacje zweryfikowano: 11 lipca 2026 r.

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →