Wynajem nieruchomości w Polsce podczas zamieszkania w Wielkiej Brytanii

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy zależy od jej okoliczności, treści umów, dokumentów i obowiązujących terminów. Jeżeli potrzebna jest porada lub reprezentacja, sprawę powinien ocenić wykwalifikowany polski prawnik. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumenty do dalszej analizy.

Masz mieszkanie w Polsce — po rodzicach, z wcześniejszego zakupu albo jako inwestycję — i mieszkasz na stałe w Wielkiej Brytanii? Jeśli wynajmujesz je najemcom w Polsce, musisz rozliczyć przychód w obu krajach jednocześnie: w Polsce jako dochód z położonej tam nieruchomości, w UK jako „foreign income" w Self Assessment. To nie jest wybór — to dwa równoległe obowiązki, które łączy dopiero umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Poniżej krok po kroku, co to oznacza w praktyce dla osoby zarządzającej najmem zdalnie z UK.

Najważniejsze informacje

Dla kogo jest ten poradnik

Spis treści

Dwa systemy podatkowe, jeden przychód

Punkt wyjścia jest prosty, choć często umyka osobom, które wyjechały z Polski wiele lat temu: nieruchomość w Polsce generuje dochód opodatkowany w Polsce, niezależnie od tego, gdzie mieszka właściciel. Polska ustawa o PIT wprost zalicza dochody z położonej w Polsce nieruchomości do dochodów krajowych, opodatkowanych w Polsce nawet u osoby, która nie ma tam miejsca zamieszkania (tzw. ograniczony obowiązek podatkowy).

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Jednocześnie, jeśli jesteś rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii (bo tam masz ośrodek interesów życiowych albo spędzasz tam większość roku), brytyjski system podatkowy każe Ci zgłosić cały światowy dochód, w tym ten z Polski, w rocznym Self Assessment jako „foreign income". Nie ma tu furtki „bo to inny kraj" — HMRC oczekuje ujawnienia zagranicznego przychodu z najmu tak samo, jak polski urząd skarbowy oczekuje rozliczenia przychodu z nieruchomości leżącej w Polsce.

Efekt: ten sam przychód z najmu trafia na dwa formularze podatkowe, w dwóch krajach, według dwóch różnych metod liczenia. To, co łączy oba systemy i zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tej samej kwoty, to konwencja między Polską a Wielką Brytanią o unikaniu podwójnego opodatkowania z 2006 r., zmodyfikowana przez wielostronną konwencję MLI.

Ryczałt w Polsce: stawki, próg, zgłoszenie

Prywatny najem nieruchomości w Polsce (poza działalnością gospodarczą) jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych:

Przychód roczny z najmu Stawka ryczałtu
do 100 000 zł 8,5%
nadwyżka ponad 100 000 zł 12,5%
małżonkowie rozliczający całość przychodu wspólnie (oświadczenie) próg 200 000 zł

Źródło: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12 ust. 1 pkt 4 i ust. 13, Dz.U. 2025 poz. 843.

Kluczowa cecha ryczałtu: podatek liczy się od przychodu, nie od dochodu — nie odliczasz kosztów (remontu, amortyzacji, prowizji agencji) tak, jak przy zasadach ogólnych. To upraszcza rozliczenie, ale oznacza, że wysokie koszty utrzymania nieruchomości nie obniżają podstawy opodatkowania.

Jako nierezydent podatkowy Polski, wynajmujący polską nieruchomość, podlegasz w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i co do zasady musisz rozliczać ten przychód w Polsce — tym samym ryczałtem — niezależnie od miejsca zamieszkania. W praktyce oznacza to zwykle konieczność uzyskania polskiego numeru NIP i złożenia rocznego zeznania PIT-28 (deklaracja dla ryczałtu ewidencjonowanego) w polskim urzędzie skarbowym właściwym dla nierezydentów.

Rozliczenie w UK: foreign income i Self Assessment

Jeśli po wyjeździe z Polski stałeś się rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii, dochód z najmu polskiej nieruchomości musisz wykazać w swoim brytyjskim Self Assessment jako „foreign income" — na osobnej stronie formularza dotyczącej dochodów zagranicznych. Dotyczy to całego przychodu z najmu (po przeliczeniu na GBP), niezależnie od tego, czy środki fizycznie wpływają na konto w UK, czy pozostają na polskim koncie.

Co istotne — mechanizm ten działa odwrotnie niż wtedy, gdy to Ty wynajmujesz nieruchomość położoną w UK, będąc osobą mieszkającą za granicą. W takiej sytuacji (landlord spoza UK, nieruchomość w UK) obowiązuje odrębny system — Non-Resident Landlords Scheme (NRLS), w którym agent wynajmu lub najemca może być zobowiązany do potrącania podatku u źródła od czynszu przekraczającego 100 GBP tygodniowo, chyba że landlord uzyska zgodę HMRC na otrzymywanie czynszu bez potrącenia (formularz NRL1). To ważne rozróżnienie: NRLS dotyczy nieruchomości w UK wynajmowanych przez osobę poza UK — nie ma zastosowania do Twojej sytuacji (nieruchomość w Polsce, Ty w UK), ale bywa mylony z ogólnym obowiązkiem zgłoszenia foreign income.

Ulga na podwójne opodatkowanie

Konwencja UK-Polska o unikaniu podwójnego opodatkowania z 2006 r. (zmodyfikowana przez MLI) ma zapobiegać sytuacji, w której ten sam dochód z najmu jest opodatkowany w pełnej wysokości i w Polsce, i w UK. W praktyce mechanizm zwykle polega na tym, że podatek zapłacony w Polsce (ryczałt) można odliczyć (foreign tax credit) od podatku należnego w UK od tego samego dochodu — do wysokości podatku, jaki i tak byłby należny w UK od tej kwoty.

To oznacza, że nie płacisz podwójnie pełnej stawki w obu krajach — ale też nie oznacza automatycznego zwolnienia. Rozliczenie ulgi wymaga:

Dokładny mechanizm zastosowania konwencji do dochodów z nieruchomości — w tym ewentualne modyfikacje wynikające z MLI — wymaga potwierdzenia u brytyjskiego doradcy podatkowego (accountant/tax adviser) znającego zsyntetyzowany tekst konwencji.

Rezydencja podatkowa — dlaczego to kluczowe

To, jak dokładnie rozliczysz najem, zależy w dużej mierze od Twojej rezydencji podatkowej — a nie od obywatelstwa czy adresu zameldowania:

Jeśli oba kraje uznają Cię jednocześnie za swojego rezydenta podatkowego (co zdarza się np. w roku przeprowadzki), konwencja UK-Polska przewiduje hierarchiczną regułę kolizyjną (tie-breaker): 1) stałe miejsce zamieszkania, 2) ośrodek interesów życiowych, 3) miejsce zwykłego pobytu, 4) obywatelstwo, 5) porozumienie władz podatkowych obu państw. Więcej o samej rezydencji podatkowej i jej ustalaniu po przeprowadzce znajdziesz w osobnym poradniku (link niżej).

Sam fakt posiadania i wynajmowania nieruchomości w Polsce nie czyni Cię automatycznie polskim rezydentem podatkowym — decyduje faktyczny ośrodek interesów życiowych i liczba dni pobytu, nie sama własność nieruchomości.

Zarządzanie najmem na odległość

Wynajem z odległości kilkuset lub kilku tysięcy kilometrów wymaga zaplanowania kilku elementów, których na miejscu załatwiłbyś sam:

Najem okazjonalny a najem długoterminowy

Polskie prawo rozróżnia zwykłą umowę najmu od tzw. najmu okazjonalnego — szczególnej formy umowy najmu lokalu mieszkalnego, która daje wynajmującemu silniejszą ochronę w razie problemów z eksmisją najemcy (m.in. dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, składanemu przed notariuszem). Dla właściciela mieszkającego w UK i zarządzającego najmem zdalnie, forma najmu okazjonalnego bywa szczególnie warta rozważenia — właśnie dlatego, że utrudniony dostęp „na miejscu" zwiększa ryzyko przedłużającego się sporu z nieuczciwym najemcą.

To zagadnienie — prawa i obowiązki stron umowy najmu, procedura eksmisji, ochrona lokatora — wykracza poza zakres tego poradnika skupionego na podatkach i logistyce wynajmu z zagranicy. Jeśli szukasz informacji o prawach najemcy albo o różnicach między najmem zwykłym a okazjonalnym z perspektywy wynajmującego działającego w Polsce na co dzień, to odrębny temat.

Wymagane dokumenty

Najczęstsze błędy i ryzyka

  1. Rozliczanie najmu tylko w jednym kraju. Najczęstszy błąd: właściciel rozlicza ryczałt w Polsce i uznaje sprawę za zamkniętą, nie zgłaszając dochodu w brytyjskim Self Assessment jako foreign income — mimo obowiązku rezydenta podatkowego UK.
  2. Mylenie NRLS z ogólnym obowiązkiem zgłoszenia foreign income. Non-Resident Landlords Scheme dotyczy nieruchomości w UK wynajmowanych przez osobę spoza UK — nie ma zastosowania do polskiej nieruchomości wynajmowanej przez rezydenta UK.
  3. Brak dokumentacji zapłaconego podatku w Polsce. Bez potwierdzenia zapłaty ryczałtu trudno wykazać ulgę na podwójne opodatkowanie w UK — a to oznacza realne ryzyko zapłaty pełnego podatku dwa razy.
  4. Zaniżanie przychodu przez nieformalne rozliczenia z najemcą. Przyjmowanie czynszu „do ręki" bez śladu w dokumentach utrudnia wykazanie prawidłowej podstawy opodatkowania i naraża na spór z urzędem skarbowym.
  5. Brak planu na awarie i konflikty z najemcą przy zarządzaniu z odległości — bez zaufanej osoby na miejscu reakcja na problem może zająć tygodnie, co pogarsza relację z najemcą i zwiększa ryzyko zaległości czynszowych.
  6. Zakładanie, że sama własność nieruchomości w Polsce czyni z Ciebie polskiego rezydenta podatkowego — to nieprawda; o rezydencji decyduje ośrodek interesów życiowych i liczba dni pobytu, nie sam fakt posiadania nieruchomości.

Checklista

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę płacić podatek w Polsce, jeśli mieszkam na stałe w UK i tam jestem rezydentem podatkowym? Tak, co do zasady musisz. Dochód z nieruchomości położonej w Polsce jest w polskim prawie podatkowym opodatkowany w Polsce niezależnie od miejsca zamieszkania właściciela — to wynika z zasady ograniczonego obowiązku podatkowego dla nierezydentów. Twoja rezydencja w UK dotyczy rozliczenia w UK, nie zwalnia z obowiązku w Polsce.

Czy zapłacę podatek dwa razy od tego samego dochodu? Nie powinieneś — konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a UK przewiduje mechanizm ulgi (foreign tax credit), który pozwala odliczyć podatek zapłacony w Polsce od podatku należnego w UK od tego samego dochodu. Wymaga to jednak prawidłowej dokumentacji i rozliczenia w obu krajach — sam mechanizm nie działa automatycznie bez zgłoszenia.

Jaka jest stawka ryczałtu od najmu w Polsce? 8,5% od przychodu rocznego do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (dla małżonków rozliczających wspólnie próg wynosi 200 000 zł). Podatek liczony jest od przychodu, bez odliczania kosztów.

Czy muszę mieć polski numer NIP, żeby rozliczać najem, mieszkając w UK? W praktyce zwykle tak — rozliczenie ryczałtu (PIT-28) wymaga identyfikacji podatkowej w Polsce.

Czym różni się moja sytuacja od Non-Resident Landlords Scheme w UK? NRLS dotyczy odwrotnej sytuacji — nieruchomości położonej w UK, wynajmowanej przez osobę mieszkającą poza UK, gdzie agent lub najemca potrąca podatek u źródła. W Twoim przypadku (nieruchomość w Polsce, Ty w UK) obowiązuje inny mechanizm — polski ryczałt plus zgłoszenie foreign income w UK.

Czy warto zarejestrować najem okazjonalny zamiast zwykłej umowy najmu? Może to dawać dodatkową ochronę wynajmującemu, zwłaszcza przy zarządzaniu z odległości, gdzie szybka reakcja na problem z najemcą jest utrudniona — ale wiąże się z dodatkowymi formalnościami (akt notarialny, zgłoszenie do urzędu skarbowego). Decyzja zależy od okoliczności i wymaga oceny prawnika.

Czy sama własność nieruchomości w Polsce wpływa na moją rezydencję podatkową? Nie automatycznie. O rezydencji podatkowej decyduje ośrodek interesów życiowych i liczba dni pobytu w danym kraju, a nie sam fakt posiadania czy wynajmowania nieruchomości.

Co się stanie, jeśli w ogóle nie zgłoszę polskiego najmu w UK? To ryzyko niezgodności z obowiązkiem podatkowym rezydenta UK wobec dochodu światowego — konkretne konsekwencje zależą od okoliczności i wymagają oceny doradcy podatkowego; ten poradnik nie zastępuje takiej konsultacji.

Terminy i przedawnienie

Polskie zeznanie PIT-28 (ryczałt od najmu) składa się w terminie ustawowym przypadającym na początek następnego roku kalendarzowego po roku, w którym osiągnięto przychód. Brytyjski Self Assessment za dany rok podatkowy (6 kwietnia–5 kwietnia) składa się zwykle do 31 stycznia roku następnego przy rozliczeniu online. Rekomendujemy zaplanowanie obu terminów w kalendarzu z wyprzedzeniem, ponieważ dokumentacja zapłaconego podatku w Polsce jest potrzebna do rozliczenia ulgi w UK — a to wymaga czasu na zebranie dowodów wpłaty.

Jeśli Twoja sytuacja podatkowa dotycząca wynajmu nieruchomości w Polsce wymaga indywidualnej oceny, możesz zamówić bezpłatną wstępną ocenę sprawy — pomożemy uporządkować dokumenty przed konsultacją z doradcą podatkowym.

Powiązane poradniki

Read this guide in English: Renting Out Property in Poland While Living in the UK

Źródła

Informacje zweryfikowano: 11 lipca 2026 r.

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →