Kiedy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Podpisałeś umowę przedwstępną na zakup mieszkania, wpłaciłeś zadatek, a teraz druga strona się wycofuje — albo to Ty zaczynasz się wahać? Zanim uznasz, że „odstąpienie" jest proste, sprawdź, jaką formę ma Twoja umowa i co zapisano w niej o zadatku — od tego zależy, czy odzyskasz pieniądze, stracisz je, czy będziesz mógł żądać zawarcia właściwej umowy sprzedaży.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej — nie gwarantujemy wyniku sprawy. To, jakie roszczenia realnie przysługują stronie umowy przedwstępnej, zależy od treści konkretnej umowy, jej formy i okoliczności niewykonania. Jeżeli potrzebna jest porada lub reprezentacja, sytuację powinien ocenić notariusz lub wykwalifikowany polski prawnik. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumentację do dalszej analizy.

Najważniejsze informacje

Umowa przedwstępna zwykła i notarialna — dlaczego forma ma znaczenie

Umowa przedwstępna to zobowiązanie, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej — czyli docelowej umowy sprzedaży nieruchomości (art. 389 KC). Sama umowa przedwstępna nie wymaga formy notarialnej, wystarczy forma pisemna — inaczej niż umowa sprzedaży nieruchomości, która pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 KC).

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Wybór formy ma jednak poważne konsekwencje, gdy jedna ze stron nie chce dotrzymać zobowiązania:

Innymi słowy: forma notarialna daje silniejszy skutek (możliwość „wymuszenia" zawarcia umowy), a forma zwykła — skutek słabszy (tylko rozliczenie finansowe)..

Kiedy w ogóle mówimy o „odstąpieniu" od umowy przedwstępnej

W potocznym języku „odstąpienie" oznacza zwykle jedną z kilku różnych sytuacji, które warto rozróżnić: rezygnację za porozumieniem stron (rozliczenie zadatku/zaliczki wg wspólnych ustaleń), skorzystanie z prawa odstąpienia zastrzeżonego wprost w umowie (np. pod warunkiem nieuzyskania kredytu), zerwanie umowy powiązane z zadatkiem, gdy druga strona nie wykonuje zobowiązania, oraz — jako alternatywę wobec odstąpienia — dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przy formie notarialnej. Nie każda z tych sytuacji to prawnie to samo — przed podjęciem kroków warto ustalić, z którym scenariuszem faktycznie masz do czynienia.

Zadatek a odstąpienie od umowy przedwstępnej (art. 394 KC)

Jeśli w umowie przedwstępnej wpłaciłeś (lub otrzymałeś) zadatek, to on — a nie ogólne przepisy o umowie przedwstępnej — najczęściej decyduje o skutkach wycofania się z transakcji. Zgodnie z art. 394 KC, zadatkiem jest pieniądz lub inna rzecz oznaczona rodzajem, którą jedna strona daje drugiej w potwierdzenie zawarcia umowy i jako zabezpieczenie jej wykonania. W praktyce oznacza to:

To różni się od sytuacji, gdy w umowie mowa jest wyłącznie o zaliczce — zaliczka co do zasady podlega zwrotowi w całości, a ewentualne roszczenie odszkodowawcze trzeba wykazywać osobno. Zanim uznasz, że „tracisz zadatek" albo że liczysz na jego podwójny zwrot — sprawdź dosłowne brzmienie umowy. Jeśli dokument mówi o „zaliczce", a nie o „zadatku", mechanizm z art. 394 KC może się w ogóle nie stosować.

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zamiast odstąpienia

Przy umowie przedwstępnej zawartej w formie notarialnej masz realną alternatywę wobec odstąpienia: zamiast rezygnować z transakcji, możesz — na podstawie art. 390 § 2 KC — żądać, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli finalnej umowy sprzedaży), mimo że druga strona się temu sprzeciwia.

W praktyce oznacza to złożenie pozwu do sądu o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy sprzedaży na warunkach z umowy przedwstępnej. To droga zwykle dłuższa niż odstąpienie i rozliczenie zadatku, ale może mieć sens, gdy nieruchomość jest dla Ciebie szczególnie ważna, masz solidnie udokumentowaną umowę notarialną z jasną ceną i terminem, a druga strona nie ma obiektywnych przeszkód (np. nieruchomość nie jest obciążona w sposób uniemożliwiający sprzedaż).

Przy formie zwykłej (pisemnej) tej drogi zasadniczo nie ma — pozostaje wyłącznie roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 KC. To jeden z głównych argumentów, by ważniejsze umowy przedwstępne (z wysokim zadatkiem, długim terminem do aktu) zawierać u notariusza.

Terminy na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej

Jeśli zdecydujesz się dochodzić swoich praw — czy to zwrotu/zatrzymania zadatku, czy zawarcia umowy przyrzeczonej — musisz zmieścić się w odpowiednim terminie. Nie warto zwlekać miesiącami — im dłużej trwa spór bez podjętych kroków, tym trudniej wykazać w sądzie, że roszczenie było zasadne i aktualne.

Najczęstsze błędy przy odstępowaniu od umowy przedwstępnej

  1. Mylenie zadatku z zaliczką — nie każda wpłata „na poczet ceny" to automatycznie zadatek, a to właśnie nazwa w umowie decyduje o skutkach finansowych odstąpienia.
  2. Odstąpienie bez pisemnego uzasadnienia — warto formalnie poinformować drugą stronę na piśmie, z podaniem podstawy i daty.
  3. Zakładanie, że forma zwykła nie daje żadnych praw — w rzeczywistości daje słabsze, ale realne roszczenie odszkodowawcze.
  4. Zwlekanie z reakcją po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej — im dłuższa bezczynność, tym trudniej udowodnić, że druga strona uchylała się od wykonania zobowiązania.

Najczęstsze pytania

Czy mogę po prostu zrezygnować z zakupu i odzyskać zadatek?

To zależy od tego, kto i dlaczego nie wykonuje umowy. Jeśli to Ty jako kupujący rezygnujesz bez podstawy przewidzianej w umowie, a wpłaciłeś zadatek (nie zaliczkę), zwykle go tracisz na rzecz sprzedawcy — to właśnie sens mechanizmu z art. 394 KC. Wyjątkiem są sytuacje, w których umowa przewiduje warunek (np. brak kredytu) uprawniający do rezygnacji bez utraty zadatku.

Czy umowa przedwstępna w formie zwykłej (papierowej) w ogóle mnie chroni?

Tak, wiąże obie strony i daje podstawę do roszczenia odszkodowawczego, jeśli druga strona nie wywiąże się z zobowiązania (art. 390 § 1 KC). Nie daje jednak możliwości „wymuszenia" zawarcia umowy przyrzeczonej — to zastrzeżone dla formy notarialnej.

Co się dzieje, jeśli sprzedawca się wycofa, a ja wpłaciłem zadatek?

Jako strona, która dała zadatek, możesz — w zależności od okoliczności i treści umowy — odstąpić od umowy i zachować zadatek, albo (przy formie notarialnej) rozważyć zamiast tego dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wybór zależy od tego, czy nadal chcesz tę konkretną nieruchomość, czy wolisz rozliczenie finansowe.

Czy mogę żądać czegoś więcej niż zwrotu zadatku, jeśli poniosłem dodatkowe koszty?

Zadatek pełni funkcję zryczałtowanego zabezpieczenia, ale jeśli faktyczna szkoda (np. koszty ekspertyz, utraconej oferty alternatywnej) jest wyższa, w niektórych sytuacjach można rozważyć dodatkowe roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych.

Potrzebujesz pomocy w tej sprawie?

Jeśli druga strona wycofuje się z transakcji albo nie wiesz, czy Twoja wpłata to zadatek czy zaliczka, warto najpierw przeanalizować treść podpisanej umowy, zanim zdecydujesz się na odstąpienie. TwojaSprawa pomaga uporządkować dokumentację i przygotować sprawę do oceny przez prawnika — zobacz pomoc przy sporach z nieruchomościami.

Podstawa prawna (do samodzielnej weryfikacji): umowa przedwstępna — art. 389–391 Kodeksu cywilnego; zadatek — art. 394 Kodeksu cywilnego; forma umowy sprzedaży nieruchomości — art. 158 Kodeksu cywilnego. Pełny tekst ustawy: isap.sejm.gov.pl.

Powiązane poradniki: - Umowa przedwstępna kupna nieruchomości — co sprawdzić przed podpisaniem - Zadatek przy kupnie mieszkania — kiedy trzeba go zwracać - Zakup nieruchomości w Polsce krok po kroku

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →