Sprzedaż nieruchomości w PL a podatek gdy jesteś rezydentem UK

Q: Odziedziczyłem mieszkanie - od kiedy liczy się 5 lat?

Od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował tę nieruchomość, a nie od daty śmierci czy nabycia spadku przez Ciebie. Jeśli spadkodawca miał ją od dawna, sprzedaż może być wolna od podatku praktycznie od razu.

Q: Ile wynosi podatek i od czego się go liczy?

19% (art. 30e ustawy o PIT), ale od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami - nie od całej ceny. Rozliczasz to na PIT-39 do 30 kwietnia kolejnego roku.

Sprzedajesz mieszkanie albo dom w Polsce, a sam mieszkasz w Anglii - i nie wiesz, gdzie zapłacić podatek od tej transakcji ani czy w ogóle on Ci grozi. To częsta sytuacja: ktoś dziedziczy lokal po rodzicach, inny pozbywa się odziedziczonej działki albo sprzedaje kawalerkę kupioną jeszcze przed wyjazdem. Kluczowe pytanie brzmi: jak działa podatek od sprzedaży nieruchomości rezydent UK musi rozliczyć, skoro centrum życia ma w Wielkiej Brytanii, a nieruchomość leży w Polsce.

Zasada jest prostsza, niż się wydaje: dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest tam, gdzie nieruchomość się znajduje - czyli w Polsce. Twoja rezydencja w UK tego nie zmienia. Dobra wiadomość: całą sprawę można rozliczyć zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa dla prawnika lub doradcy w Polsce, bez przyjazdu do kraju. W tym artykule wyjaśniam, kiedy podatek się należy, jak działa zasada 5 lat i ulga mieszkaniowa oraz jak to wszystko ogarnąć z Anglii.

Gdzie płaci się podatek od sprzedaży polskiej nieruchomości

Punktem wyjścia jest reguła międzynarodowa: dochód ze zbycia nieruchomości opodatkowany jest w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Potwierdza to Konwencja między Polską a Zjednoczonym Królestwem o unikaniu podwójnego opodatkowania z 20 lipca 2006 r. - zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w kraju położenia majątku.

W praktyce oznacza to, że:

jako rezydent UK od sprzedaży polskiej nieruchomości rozliczasz się przede wszystkim w Polsce, według polskich przepisów;
nawet jeśli HMRC zażąda wykazania tego zysku w UK (Capital Gains Tax), Konwencja chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem - zapłacony w Polsce podatek uwzględnia się przy rozliczeniu brytyjskim;
Twój status rezydenta podatkowego (UK czy PL) nie przenosi opodatkowania samej sprzedaży - decyduje miejsce położenia nieruchomości.

To istotne, bo wielu Polaków błędnie zakłada, że skoro mieszka w Anglii, polski fiskus ich nie dotyczy. Tymczasem polski urząd skarbowy ma pełne prawo opodatkować sprzedaż lokalu czy gruntu leżącego w Polsce - i robi to niezależnie od tego, gdzie sprzedający ma adres. Jak ustalić własny status, opisuję w tekście o rezydencji podatkowej.

Zasada 5 lat - kiedy podatek w ogóle się należy

Najważniejszy próg to zasada 5 lat z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Reguła jest następująca:

jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś lub wybudowałeś - sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu w ogóle;
jeśli sprzedajesz przed upływem tych 5 lat - powstaje obowiązek podatkowy i trzeba rozliczyć dochód.

Przykład ilustracyjny: nieruchomość kupioną w 2019 r. możesz sprzedać bez podatku dochodowego dopiero od 1 stycznia 2025 r. (5 pełnych lat od końca 2019 r.). Sprzedaż w 2024 r. byłaby już opodatkowana.

Uwaga na sposób liczenia przy nieruchomościach odziedziczonych. Tu pięcioletni termin liczy się nie od daty śmierci spadkodawcy ani nabycia spadku przez Ciebie, lecz od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował daną nieruchomość. To korzystna reguła - jeśli rodzice mieli mieszkanie od dawna, możesz je sprzedać bez podatku praktycznie od razu po dziedziczeniu. Szczegółowe zaliczanie okresów bywa jednak sporne (np. przy podziale majątku małżeńskiego czy zniesieniu współwłasności), dlatego datę nabycia warto ustalić dokumentami przed sprzedażą.

Ile wynosi podatek i jak liczy się dochód

Jeśli sprzedaż mieści się w pięcioletnim okresie, podatek wynosi 19% - na podstawie art. 30e ustawy o PIT. Co ważne, 19% płaci się nie od ceny sprzedaży, lecz od dochodu, czyli różnicy między:

przychodem - ceną sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia (np. prowizja pośrednika, koszty wyceny), a
kosztami uzyskania przychodu - przede wszystkim ceną, za którą sam nabyłeś nieruchomość, oraz udokumentowanymi nakładami zwiększającymi jej wartość (remonty, rozbudowa). Przy nieruchomościach nabytych w spadku czy darowiźnie kosztem mogą być m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz nakłady poczynione przez Ciebie.

Przykład wyłącznie ilustracyjny: jeśli sprzedajesz lokal za 500 000 zł, a kupiłeś go za 380 000 zł i poniosłeś 20 000 zł udokumentowanych nakładów, dochód wynosi około 100 000 zł, a podatek - około 19 000 zł. To wartości poglądowe; faktyczna kwota zależy od konkretnych dokumentów i kosztów, więc nie sposób z góry zagwarantować wyniku.

Rozliczenie składa się na formularzu PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Deklarację trzeba złożyć nawet wtedy, gdy korzystasz z ulgi albo sprzedałeś ze stratą - sam fakt zbycia w pięcioletnim okresie rodzi obowiązek złożenia PIT-39.

Ulga mieszkaniowa - jak legalnie nie zapłacić podatku

Nawet sprzedaż przed upływem 5 lat nie musi oznaczać podatku. Ratunkiem jest ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Działa ona tak:

jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, dochód w tej części jest zwolniony z podatku;
masz na to czas do końca roku podatkowego, w którym upływają 3 lata od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż;
wydatkujesz całość przychodu na cele mieszkaniowe - zwolniony jest cały dochód; wydatkujesz część - zwolnienie jest proporcjonalne.

Katalog "własnych celów mieszkaniowych" określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje m.in. zakup mieszkania lub domu, budowę, rozbudowę, remont własnego lokalu, a także spłatę kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed sprzedażą.

Dla Polaków w UK pojawia się praktyczne pytanie: czy nieruchomość kupiona w Anglii też się liczy? Co do zasady ulga obejmuje cele mieszkaniowe realizowane także w innym państwie UE/EOG, ale Wielka Brytania po Brexicie nie jest już państwem członkowskim, co czyni tę kwestię sporną i wymagającą indywidualnej analizy oraz - często - wystąpienia o interpretację indywidualną. Bezpieczniejsze pod względem ulgi pozostają wydatki na cele mieszkaniowe w Polsce lub w UE/EOG. To dobry przykład sytuacji, w której warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą podatkowym, zanim podejmiesz decyzję.

Jak rozliczyć sprzedaż zdalnie z UK

Całe rozliczenie da się przeprowadzić bez przyjazdu do Polski. Najczęstszy scenariusz wygląda tak:

Pełnomocnictwo dla prawnika lub doradcy w Polsce - udzielasz pełnomocnictwa adwokatowi, radcy prawnemu lub doradcy podatkowemu, który składa za Ciebie PIT-39, kompletuje dokumenty kosztowe i reprezentuje Cię przed urzędem w razie pytań.
Akt notarialny zdalnie - samą umowę sprzedaży trzeba zawrzeć u notariusza; jeśli nie chcesz przyjeżdżać, działasz przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa notarialnego (sporządzonego w Polsce lub przed polskim konsulem w UK).
Certyfikat rezydencji - przyda się brytyjski certyfikat rezydencji podatkowej, by prawidłowo zastosować Konwencję i uniknąć podwójnego opodatkowania. Jak go uzyskać, opisuję w osobnym tekście o certyfikacie rezydencji.
Dokumenty na odległość - akty nabycia, faktury za remonty, potwierdzenie zapłaty podatku od spadków - skanujesz i przesyłasz; deklarację składa się elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy.

W praktyce opisujesz sytuację, prawnik ocenia, czy w ogóle powstaje podatek (zasada 5 lat), wylicza dochód, sprawdza prawo do ulgi mieszkaniowej i pilnuje terminu 30 kwietnia. Jak wygląda samo złożenie zeznania z zagranicy, opisuję w tekście o rozliczeniu PIT mieszkając w Anglii.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Mieszkam w UK - czy od sprzedaży polskiego mieszkania zapłacę podatek w Polsce, czy w Anglii? Co do zasady w Polsce, bo to kraj położenia nieruchomości (Konwencja PL-UK). UK może domagać się wykazania zysku w ramach Capital Gains Tax, ale Konwencja chroni przed podwójnym opodatkowaniem - polski podatek uwzględnia się po stronie brytyjskiej. Wskazana jest konsultacja z doradcą po obu stronach.

Po ilu latach mogę sprzedać nieruchomość bez podatku? Po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś lub wybudowałeś (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Wcześniejsza sprzedaż jest opodatkowana, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Odziedziczyłem mieszkanie - od kiedy liczy się 5 lat? Od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował tę nieruchomość, a nie od daty śmierci czy nabycia spadku przez Ciebie. Jeśli spadkodawca miał ją od dawna, sprzedaż może być wolna od podatku praktycznie od razu.

Ile wynosi podatek i od czego się go liczy? 19% (art. 30e ustawy o PIT), ale od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami - nie od całej ceny. Rozliczasz to na PIT-39 do 30 kwietnia kolejnego roku.

Czy mogę uniknąć podatku, kupując mieszkanie w Anglii za uzyskane pieniądze? Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131) obejmuje cele mieszkaniowe w Polsce oraz w UE/EOG. Po Brexicie kwalifikacja wydatków w UK jest sporna i wymaga indywidualnej oceny, często z wnioskiem o interpretację indywidualną - dlatego przed zakupem warto to skonsultować.