Podatek od najmu w Polsce — co musi wiedzieć Polak mieszkający w UK

Masz mieszkanie w Polsce wynajęte Polakom, a sam mieszkasz w UK. Zmienia się kwestia podatku od tego najmu? Nie — podatek płacisz w Polsce, na takich samych zasadach co każdy inny wynajmujący. Mieszkanie w innym kraju nie zwalnia Cię z obowiązków podatkowych polskiego państwa wobec nieruchomości położonej w Polsce. To wynika zarówno z polskiego prawa, jak i z umowy pomiędzy Polską a Wielką Brytanią o unikaniu podwójnego opodatkowania.

W tym artykule wyjaśniam, jak dokładnie liczy się podatek od najmu w Polsce od 2023 roku (kiedy obowiązuje ryczałt), jakie są stawki, jakie obowiązki proceduralne spoczywaają na Tobie, i jak uniknąć kłopotów z fiskusem, prowadząc wynajem zdalnie z Wielkiej Brytanii.

Przesłanie: od 2023 roku tylko ryczałt

Od 1 stycznia 2023 roku sytuacja jest jasna — najem mieszkania przez osobę fizyczną (która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu) rozlicza się obowiązkowo na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Tę zmianę wniosła ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (t.j. Dz.U. 2022 poz. 2540 ze zmianami).

To oznacza, że jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie lub dom rodzinie, pracownikowi, znajomym - jako osoba fizyczna bez działalności gospodarczej - nie ma już możliwości rozliczenia się „zasadami ogólnymi" (czyli odliczaniem kosztów). Ryczałt jest obowiązkowy i całkowity.

Stawki ryczałtu — 8,5% i 12,5%

Ryczałt od najmu prywatnego rozlicza się od przychodu brutto, czyli od faktycznie otrzymanego czynszu. Kluczowe słowo: brutto, nie netto. Nie odliczasz kosztów napraw, odsetek kredytu, ubezpieczenia, mediów ani czegokolwiek innego.

🏠

Mieszkasz za granicą, a sprawa dotyczy Polski?

Opisz sytuację — bezpłatnie ocenimy i dobierzemy polskiego adwokata lub radcę prawnego. Sprawy prowadzone zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza sprawy

Obowiązują dwie stawki:

Przychód roczny Stawka
Do 100 000 zł 8,5%
Powyżej 100 000 zł 12,5% od nadwyżki

W praktyce większość wynajmujących pojedyncze mieszkanie czy dom w Polsce korzysta ze stawki 8,5%, bo roczny przychód z jednego lokalu rzadko przekracza tę kwotę. Przykład:

Limit 100 000 zł jest liczony łącznie — jeśli wynajmujesz dwa mieszkania i przychód z obu wynosi 120 000 zł, to pierwsze 100 000 zł opodatkujesz stawką 8,5%, a pozostałe 20 000 zł stawką 12,5%.

Ważne: gdy wynajmujesz wspólnie z małżonkiem (majątek wspólny), limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł, a stawka 12,5% dotyczy dopiero nadwyżki ponad tę kwotę.

Co oznacza „przychód brutto" — nic nie odliczasz

To najczęstszy punkt niezrozumienia. Przy ryczałcie nie możesz odliczać kosztów. Oto co konkretnie nie odliczysz:

Do przychodu nie wlicza się natomiast rzeczywiście przekazywanych durch Ciebie opłat eksploatacyjnych, jeśli z umowy wynika, że ponosi je najemca. Na przykład: jeśli najemca płaci czynsz 2 000 zł i oddzielnie 400 zł opłat za media, które później on opłaca — przychód dla podatku to 2 000 zł, nie 2 400 zł. Ale wymaga to jasnego ujęcia w umowie.

To, że nie odliczasz wydatków, ma konsekwencję: ryczałt jest zwykle wyższy niż podatek liczony metodą „zasad ogólnych" (jeśli miałbyś duże koszty). Z drugiej strony, ryczałt jest prosty — nie musisz zbierać i udokumentować żadnych wydatków.

PIT-28: roczne rozliczenie i zaliczki

Sposób, w jaki rozliczasz podatek ryczałtowy od najmu, to PIT-28 (druk rozliczenia rocznego). Ale zanim do niego dojdziesz, musisz wpłacać zaliczki w trakcie roku.

Zaliczki w trakcie roku

Zaliczki mogą być wpłacane: - Miesięcznie — najprostszy sposób, szczególnie dla wynajmu na bieżąco; - Kwartalnie — jeśli wolisz mniej transakcji.

Wpłacasz na mikrorachunek podatkowy odpowiadający właściwemu urzędowi skarbowemu. Numer tego konta poznasz, gdy zgłosisz się do urzędu lub sprawdzisz w systemach eUS (elektronicznym Urzędzie Skarbowym).

Stawka zaliczek jest taka sama jak ostateczna: 8,5% lub 12,5% przychodu (lub jego części). Jeśli miesięczny przychód wynosi 2 000 zł, to miesięczna zaliczka wynosi 170 zł.

PIT-28: termin do 30 kwietnia

PIT-28 to druk, w którym rozliczasz się za cały rok календарny. Zawiera: - Sumaryczny przychód z całego roku. - Sumę zapłaconych zaliczek. - Ewentualną różnicę do dopłacenia lub zwrotu nadpłaty.

Termin złożenia PIT-28: do 30 kwietnia roku następnego. Przykład: za rok 2026 będziesz składać PIT-28 do 30 kwietnia 2027 r.

Jeśli zaliczki wpłaciłeś dokładnie, to PIT-28 powinno wykazać zero do dopłacenia. Jeśli przychód był niższy niż oczekiwałeś, będzie zwrot. Jeśli wyższy, będziesz musiał dopłacić.

PIT-28 można złożyć: - Elektronicznie przez ePUAP (Elektroniczny Platforma Usług Administracji Publicznej) z kwalifikowanym podpisem. - Papierowo w urzędzie skarbowym. - Przez pełnomocnika — licznika, doradcę podatkowego lub prawnika, reprezentującego Cię w Polsce.

Umowa PL-UK: opodatkowanie w Polsce, nie podwójnie

Polska a Wielka Brytania mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (Konwencja podpisana 20 lipca 2006 r., zmieniona Konwencją MLI). Zawiera ona jasną zasadę:

Dochód z nieruchomości położonej w jednym państwie jest opodatkowany w tym państwie.

To znaczy: mieszkanie w Polsce jest opodatkowane w Polsce, niezależnie od tego, gdzie mieszkasz. Nawet jeśli jesteś brytyjskim rezydentem (co do zasady jesteś, jeśli pracujesz i mieszkasz w UK), dochód z nieruchomości w Polsce rozliczasz w Polsce wg polskich stawek.

W Wielkiej Brytanii możliwe, że będziesz musiał także wykazać ten dochód w swoim samooplanie (self assessment) do HMRC (Urzędu Podatkowego). Ale zgodnie z umową PL-UK, podatek zapłacony w Polsce zalicza się w pełni na poczet podatku brytyjskiego (do wysokości podatku brytyjskiego od tego dochodu). Rezultat: nie płacisz podwójnie.

Praktyka: konsultuj się z brytyjskim doradcą podatkowym lub księgowym, aby potwierdzić, czy samodzielnie musisz wykazać ten dochód w UK. Polskie rozliczenie jest absolutnie obowiązkowe — британское rozliczenie zależy od Twojej konkretnej sytuacji rezydencji i źródeł dochodów.

Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego

Zanim zaczniesz pobierać przychód z najmu, powinieneś zgłosić się do naczelnika właściwego urzędu skarbowego (tego, w którego okręgu leży nieruchomość). W szczególności:

Zgłoszenie można złożyć elektronicznie (przez ePUAP) lub papierowo. Na podstawie zgłoszenia urząd otworzy Ci mikrorachunek podatkowy, na który będziesz wpłacać zaliczki.

Jak rozliczyć się zdalnie z UK — pełnomocnictwo

Nie musisz przyjeżdżać do Polski, aby rozliczyć podatek od najmu. Wszystko da się zrobić zdalnie:

  1. Pełnomocnictwo dla doradcy podatkowego, księgowca lub prawnika w Polsce — person ten będzie reprezentować Cię przed urzędem skarbowym, złożyć PIT-28, załatwić korespondencję.

  2. Zbieranie dokumentów na odległość — rachunki za media (jeśli je płacisz), umowy z zarządcą, potwierdzenia zapłaty zaliczek itp. — przesyłasz skanem.

  3. e-Urząd Skarbowy — znaczną część procedur prowadzi się dziś elektronicznie, także przez pełnomocnika w Twoim imieniu.

  4. Zaświadczenia i odcinki przelewów — przechowujesz je w UK, ale pełnomocnik będzie je potrzebował do rozliczenia (np. bank może wysłać wyciąg na adres osoby reprezentowanej).

Pełnomocnictwo do reprezentacji powinno być notarialne i zawiera zazwyczaj klauzulę apostille (jeśli jest wydane w UK). Tłumaczenie przysięgłe na język polski również ułatwia procedury.

FAQ — najczęściej zadawane pytania

Czy mogę wynająć mieszkanie w Polsce, jeśli mieszkam w UK? Tak, w pełni legalnie. Prawo polskie nie zabrania wynajmu nieruchomości przez osobę zamieszkałą za granicą. Wymaga to jednak zeznania przed urzędem skarbowym i spełnienia obowiązków podatkowych, które omawiamy w tym artykule.

Ile wynosi podatek od najmu — 8,5% czy 12,5%? 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Większość pojedynczych mieszkań mieści się w stawce 8,5%. Na przykład: mieszkanie wynajęte za 2 000 zł/miesiąc = 24 000 zł/rok = podatek 2 040 zł rocznie (około 170 zł/miesiąc).

Czy mogę odliczać koszty napraw lub oprocentowanie kredytu? Nie. Przy ryczałcie (obowiązującym od 2023 r.) nie odliczasz żadnych kosztów — podatek liczysz od przychodu brutto. Jeśli miałeś duże wydatki, ryczałt może być mniej korzystny niż inne formy rozliczenia, ale to jedyna forma dostępna dla osoby fizycznej niezaangażowanej w działalność gospodarczą.

Kiedy muszę złożyć PIT-28? Do 30 kwietnia roku następnego. Za rok 2026 — do 30 kwietnia 2027 r. Wcześniej możesz złożyć formularz, ale nie można tego zrobić przed końcem roku, za który rozliczasz.

Czy będę płacić podatek w UK i w Polsce? Podatek od nieruchomości w Polsce płacisz w Polsce. W Wielkiej Brytanii możliwe, że będziesz musiał wykazać ten dochód w samoplanie (self assessment), ale umowa PL-UK pozwala zaliczać podatek polski. Konsultacja z brytyjskim doradcą podatkowym jest rekomendowana.

Czy mogę zarządzać najmem z UK bez przychodzenia do Polski? Tak. Pełnomocnik w Polsce (zarządca, prawnik, doradca) może się zajmować bieżącym zarządem: podpisywaniem umów, odbieraniem czynszu, reagowaniem na awarie. Ty reprezentujesz go zdalnie w sprawach podatkowych, także przez pełnomocnictwo.

Czy muszę mieć konto bankowe w Polsce? Nie jest obowiązkowe dla samego płacenia podatku, ale jest wygodne. Alternatywnie najemca może przelewać czynsz na Twoje konto w UK, ale wówczas warto dokumentować te przychody i zgłosić je urzędowi. Niektórzy wynajmujący udostępniają zarządcy swoje polskie konto do transferu gotówki z czynszu — to sprawa między Tobą a zarządcą.

Co zrobić, jeśli nigdy nie zgłosiłem się do urzędu i nie płaciłem podatku? Skontaktuj się z doradcą podatkowym lub prawnikiem w Polsce. Możliwe jest rozliczenie zaległych lat, ale bez odpowiedniego doradztwa możesz zmienić swoją sytuację. Zalegania podatkowe mogą skutkować karami i odsetkami, ale reagowanie bezzwłocznie jest w Twoim interesie.

Powiązane artykuły

Źródła i podstawa prawna

Masz podobną sprawę? Zgłoś ją — bezpłatnie

Mieszkasz w UK, a sprawa dotyczy Polski? Opisz ją — wstępnie ocenimy i skojarzymy Cię z regulowanym polskim adwokatem lub radcą prawnym. Sprawę można prowadzić zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa.

Bezpłatna analiza →