Podatek przy sprzedaży nieruchomości w Polsce a UK — podwójne opodatkowanie?

Jesteś Polakiem mieszkającym w UK i sprzedajesz dom w Polsce. Powinna zapłacić podatek w Polsce czy w UK? Czy będziesz opodatkowany dwa razy? W tym artykule wyjaśniamy, jak funkcjonuje międzynarodowe opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości — konkretnie nieruchomości w Polsce i rezydenta UK (lub odwrotnie). To złożony temat, więc pracuj z doradcą podatkowym — my damy ci przegląd.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Prawo podatkowe międzynarodowe jest złożone i zależy od konkretnych przepisów PL i UK, statusu rezydencji, umów międzynarodowych. Zawsze skonsultuj się z doradcą podatkowym w Polsce i UK.

Zasada lex situs — nieruchomości są opodatkowane w kraju położenia

Najważniejsza zasada: Nieruchomość jest opodatkowana w kraju, w którym się znajduje — niezależnie od tego, gdzie mieszkasz.

To znaczy: - Nieruchomość w Polsce → Opodatkowanie w Polsce ✅ - Nieruchomość w UK → Opodatkowanie w UK ✅ - Twój status rezydenta (gdzie mieszkasz) ma drugorzędne znaczenie

Polska — PIT 19% od sprzedaży nieruchomości

Jeśli sprzedajesz polską nieruchomość, stosuje się prawo polskie:

• Podatek: PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) — 19% od dochodu
• Zwolnienie: Jeśli posiadałeś >5 lat — brak podatku
• Raportowanie: Deklaracja PIT-37/PIT-38 do urzędu skarbowego (do 30 kwietnia następnego roku)
• Ważne: Dotyczy to niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem PL czy UK

⚠️ To obowiązuje nawet jeśli są rezydenta UK — prawo polskie wymaga zapłacenia PIT od dochodu ze sprzedaży polskiej nieruchomości.

UK — Capital Gains Tax (CGT) — czy dotyczy sprzedaży polskiego domu?

Dla rezydentów UK: Reguła ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings)

Jeśli jesteś rezydentem UK i sprzedajesz polską nieruchomość, pytanie brzmi: Czy CGT ma zastosowanie?

Odpowiedź: CGT zwykle nie dotyczy polskiej nieruchomości, bo: - CGT w UK obejmuje głównie nieruchomości w UK - Nieruchomości poza UK (w tym w Polsce) są opodatkowane w kraju położenia - UK nie pobiera CGT od sprzedaży zagranicznych domów (są wyjątki, np. UK residential property — ale to dom w UK)

Ale czekaj — Residents' CGT Relief jest ograniczony od 2020 r.

Od kwietnia 2020 r. CGT od nieruchomości rezydencjalnych w UK (Dom, główne siedzisku) wzrosło. Ale to dotyczy nieruchomości w UK, nie w Polsce.

Praktyka dla Polaka w UK sprzedającego dom w Polsce: - CGT w UK: Raczej nie dotyczy (to mieszkał w Polsce, nie w UK) - PIT w Polsce: Tak, dotyczy (nieruchomość w Polsce)

Ale jeśli jesteś rezydentem UK sprzedającym polską nieruchomość, czy UK pobiera Any podatek?

U ogólnie: nie. UK nie pobiera podatku od sprzedaży zagranicznej nieruchomości (z małymi wyjątkami dla specificznych typów nieruchomości).

⚠️ Jednak: Jeśli dochód ze sprzedaży jest duży, może to mieć wpływ na twoją rezydencję podatkową w UK (dla przyszłych lat). Skonsultuj się z doradcą UK.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania PL-UK

Czy istnieje?

Tak — Umowa między RP a Stanami Zjednoczonymi... czekaj, to nie to. Istnieje Umowa między RP a Wielką Brytanią o unikaniu podwójnego opodatkowania (ang.: Treaty for the Avoidance of Double Taxation).

Co mówi umowa?

Umowa stanowi, że: - Nieruchomości są opodatkowane w kraju położenia (lex situs) — czyli w Polsce - UK nie pobiera podatku od sprzedaży polskiej nieruchomości (zwykle) - Jeśli jednak UK pobierze podatek (bardzo rzadko) — można złożyć wniosek o relief (ulga)

Praktyka

W praktyce: jeśli sprzedajesz polską nieruchomość będąc rezydentem UK: - Płacisz PIT w Polsce (19%, ewentualnie zwolnienie 5 lat) - UK nie pobiera dodatkowego podatku (zasada umowy) - Brak podwójnego opodatkowania ✅

Rezydent PL sprzedający nieruchomość w UK — odwrotnie

Jeśli jesteś rezydentem Polski i sprzedajesz dom w UK:

• Opodatkowanie w UK: CGT obejmuje nieruchomości rezydencjalne (főżeli jest głównym siedzisku) — mogą być zwolnienia (Principal Private Residence Relief)
• Opodatkowanie w Polsce: PIT może być wymagany (zależy od statusu)
• Umowa: Podobnie — nieruchomość opodatkowana w kraju położenia (UK)

Praktyka: Pracujesz z doradcą podatkowym w UK (on zajmie się CGT) i w Polsce (on zajmie się PIT i ulgami).

Przykład praktyki — Polak w UK sprzedaje polską nieruchomość

Scenariusz: - Kupiłeś dom w Polsce w 2020 r. za 200 000 zł - Sprzedajesz w 2025 r. za 250 000 zł - Jesteś rezydentem UK (pracujesz tam, mieszkasz tam) - Dochód: 50 000 zł - PIT: 50 000 × 19% = 9 500 zł (płacisz w Polsce)

W UK: - CGT nie dotyczy (to dom w Polsce, nie w UK) - Brak podatku w UK

Razem: Płacisz 9 500 zł w Polsce. Koniec.

(Jeśli byś kupił dom w Polsce w 2020 r., a sprzedajesz w 2026 r. — to już >5 lat → Zwolnienie PIT w Polsce, brak podatku.)

Rezydent UK powracający do Polski — zmiana statusu

Jeśli planujesz się przenieść z UK do Polski i zmienić rezydencję podatkową:

• Podatki za rok poprzedni (UK): Musisz je rozliczyć w UK (HMRC)
• Podatki za rok bieżący (PL): Musisz się zarejestrować w Polsce (urzędu skarbowy)
• Sprzedaż nieruchomości podczas przejścia: Skomplikowana sytuacja — doradca podatkowy w obydwu krajach jest obowiązkowy

Praktyczne kroki — co zrobić jako rezydent UK sprzedający polską nieruchomość

1. Skonsultuj się z doradcą podatkowym w Polsce - On obliczy PIT - On powie, czy jest zwolnienie 5 lat - On przygotuje zeznanie PIT-37 / PIT-38

2. Powiadom HMRC w UK (jeśli jest wymagane) - Zwykle nie jest — bo to nie dochód UK - Ale jeśli dochód jest duży — powiadom, żeby uniknąć problemów później

3. Zapłać PIT w Polsce — do 30 kwietnia następnego roku

4. Dokumentacja - Kopie: akt sprzedaży, umowa, faktury - Dokumenty potwierdzające koszty - Dowody zapłacenia PIT

Checklist — podatki przy sprzedaży polskiej nieruchomości z UK

• ☐ Rezydent UK czy PL? — Określ swój status (ma wpływ na procedury)
• ☐ Dochód ze sprzedaży — Oblicz (cena sprzedaży − cena nabycia − koszty)
• ☐ 5 lat od nabycia? — Czy masz zwolnienie PIT w Polsce?
• ☐ PIT w Polsce — Umów się z doradcą podatkowym (PIT-37/38)
• ☐ CGT w UK — Sprawdź z doradcą UK (zwykle nie dotyczy)
• ☐ Umowa PL-UK — Doradca UK potwierdzi, że brak podwójnego opodatkowania
• ☐ Termin: Do 30 kwietnia następnego roku — deklaracja PIT w Polsce

Najczęściej zadawane pytania

Czy będę opodatkowany dwa razy — w Polsce i UK? Raczej nie. Umowa PL-UK mówi, że nieruchomości są opodatkowane w kraju położenia (Polska). UK zwykle nie pobiera podatku od sprzedaży polskiej nieruchomości. Ale zawsze sprawdź z doradcą UK.

Czy mogę odliczyć podatek zapłacony w Polsce od podatku w UK? To zależy od umowy i konkretnej sytuacji. Przeważnie UK daje relief (ulgę) za podatek zapłacony w Polsce. Doradca UK to wyjaśni.

Ile czasu mam na zapłacenie PIT w Polsce? Do 30 kwietnia następnego roku. Np. sprzedaż w 2025 r. → deklaracja do 30 kwietnia 2026 r.

Co, jeśli rezydent UK żyje w Polsce od lat — czy zmienia się opodatkowanie? Prawo podatkowe zależy od rezydencji podatkowej, którą określa się na postawie wielu czynników (główne siedzisku, rodzina, praca, itp.). Jeśli zmienisz rezydencję na PL — wtedy obowiązki podatkowe się zmieniają. Zawsze sprawdź z doradcą.

Czy mogę zapłacić podatek w UK zamiast w Polsce? Nie. Nieruchomość w Polsce → Podatek w Polsce. To wynika z umowy międzynarodowej (lex situs).

Materiał ma charakter informacyjny. Opodatkowanie międzynarodowe jest złożone. Zawsze pracuj z doradcą podatkowym w Polsce (i w UK, jeśli jesteś rezydentem UK), aby upewnić się, że rozliczenie jest prawidłowe i podatki są zminimalizowane.