Podział majątku gdy nieruchomość jest w Polsce, a małżonkowie w UK

Mieszkacie z mężem lub żoną w Wielkiej Brytanii, ale mieszkanie albo dom kupiliście w Polsce i teraz trzeba ten majątek podzielić. To bardzo częsta sytuacja w polskich rodzinach na emigracji. Dobra wiadomość jest taka, że podział majątku, gdy nieruchomość znajduje się w Polsce, można w całości przeprowadzić zdalnie z UK — bez konieczności przyjazdu do kraju, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego polskiemu prawnikowi.

W tym artykule wyjaśniamy, kiedy wystarczy umowa u notariusza, kiedy konieczna jest droga sądowa, który sąd w Polsce jest właściwy oraz jak rozliczyć spłaty i dopłaty między małżonkami.

Co wchodzi do majątku wspólnego i kiedy go dzielimy

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje ustawowa wspólność majątkowa (art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Do majątku wspólnego wchodzi co do zasady wszystko, co małżonkowie nabyli w czasie jej trwania — w tym nieruchomość kupiona ze wspólnych środków.

Podziału majątku wspólnego dokonuje się dopiero po ustaniu wspólności, czyli najczęściej po:

• rozwodzie lub separacji,
• zawarciu umowy o rozdzielność majątkową (intercyzy),
• ubezwłasnowolnieniu albo ogłoszeniu upadłości jednego z małżonków.

Co istotne, samo zamieszkanie za granicą nie zmienia ustroju majątkowego — jeśli ślub był w Polsce i nie zawieraliście intercyzy, najczęściej obowiązuje polska wspólność ustawowa. Szczegóły, jakie składniki należą do majątku wspólnego, opisujemy w artykule Podział majątku po rozwodzie - co wchodzi do majątku wspólnego.

Tryb umowny u notariusza — najszybsza droga

Jeśli oboje małżonkowie się zgadzają co do sposobu podziału, najprostszym rozwiązaniem jest umowa o podział majątku wspólnego. Gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1037 § 2 KC).

Zalety trybu umownego:

• jest znacznie szybszy niż postępowanie sądowe,
• koszty są przewidywalne (taksa notarialna zależna od wartości majątku, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej),
• pozwala swobodnie ustalić, kto przejmuje nieruchomość i jaką spłatę otrzyma druga strona.

Umowę można zawrzeć przez pełnomocnika. Oznacza to, że małżonkowie w UK nie muszą stawiać się osobiście u notariusza w Polsce — wystarczy pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, o czym piszemy w dalszej części.

Tryb sądowy — gdy nie ma porozumienia

Jeśli małżonkowie nie potrafią się porozumieć co do podziału lub wartości nieruchomości, sprawę rozstrzyga sąd. Podstawą jest art. 567 Kodeksu postępowania cywilnego, a do samego podziału stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku oraz o zniesieniu współwłasności (art. 1035-1046 KC oraz art. 211-212 KC, stosowane przez art. 46 KRO).

Sąd może podzielić majątek na trzy sposoby:

1. podział fizyczny — rzadko możliwy przy mieszkaniu, częściej przy działce, którą da się geodezyjnie wydzielić,
2. przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi z obowiązkiem spłaty drugiego (najczęstsze rozwiązanie),
3. sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanej kwoty — gdy żadna ze stron nie chce lub nie może przejąć nieruchomości.

Zasadą jest podział na równe udziały, ale sąd może od niej odstąpić w uzasadnionych przypadkach. Szczegółowo opisujemy to w artykule Nierówny podział majątku - kiedy sąd odstępuje od równych udziałów.

Który sąd w Polsce jest właściwy

To kluczowa kwestia przy podziale majątku z nieruchomością w Polsce. Sprawy o prawa rzeczowe na nieruchomości — w tym o jej podział czy zniesienie współwłasności — należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia nieruchomości (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

W praktyce oznacza to, że:

• jeśli dom jest pod Krakowem, sprawę prowadzi sąd rejonowy właściwy dla tej lokalizacji,
• nie ma znaczenia, że oboje małżonkowie mieszkają w Londynie czy Manchesterze,
• polski sąd zachowuje jurysdykcję także wtedy, gdy strony przebywają za granicą.

Dla małżonków mieszkających w UK to dobra wiadomość: sprawa toczy się w Polsce, według polskiego prawa, i można ją prowadzić zdalnie przez pełnomocnika, bez podróży do kraju na każdą rozprawę.

Spłaty i dopłaty — jak rozliczyć wartość nieruchomości

Gdy nieruchomość przypada jednemu małżonkowi, drugiemu należy się rozliczenie pieniężne. W praktyce mówimy o:

• spłacie — gdy jedna osoba przejmuje całą nieruchomość i spłaca udział drugiej,
• dopłacie — gdy podział składników jest nierówny i trzeba wyrównać różnicę wartości.

Punktem wyjścia jest wartość nieruchomości ustalana na dzień podziału, najczęściej na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd może rozłożyć spłatę na raty (maksymalnie 10 lat) oraz oznaczyć termin i sposób jej uiszczenia (art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego). Kwoty w przykładach mają charakter wyłącznie ilustracyjny — realna wysokość spłaty zależy od wyceny i ustaleń stron.

Jak prawidłowo wyceniać poszczególne składniki i obliczać należne kwoty, tłumaczymy w artykule Spłata i dopłata przy podziale majątku - jak wyceniać składniki. Warto też pamiętać, że jeśli wcześniej zawarliście intercyzę, zakres dzielonego majątku może być znacznie węższy — zobacz Rozdzielność majątkowa (intercyza) - skutki przy podziale.

Jak prowadzić sprawę zdalnie z UK — pełnomocnictwo i dokumenty

To najważniejsza część dla osób mieszkających w Wielkiej Brytanii. Nie musisz przyjeżdżać do Polski, aby podzielić majątek. Wystarczy udzielić pełnomocnictwa polskiemu adwokatowi lub radcy prawnemu, który poprowadzi sprawę w Twoim imieniu.

Jak to wygląda w praktyce:

1. Pełnomocnictwo procesowe do reprezentacji w sądzie można udzielić na piśmie — adwokat lub radca prawny przygotuje gotowy wzór do podpisu.
2. Do czynności notarialnych (np. umowy o podział lub przeniesienia własności) potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Można je sporządzić w polskim konsulacie w UK albo u brytyjskiego notariusza z klauzulą apostille.
3. Dokumenty do zebrania: odpis z księgi wieczystej, akt nabycia nieruchomości, akt małżeństwa, a przy rozwodzie — prawomocny wyrok rozwodowy.

Komunikacja z prawnikiem odbywa się zdalnie — e-mailem, telefonicznie lub przez wideorozmowę. Rozprawy sądowe prowadzi pełnomocnik; Twoja obecność osobista zwykle nie jest konieczna, a w razie potrzeby coraz częściej możliwe jest przesłuchanie w trybie zdalnym.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy muszę przyjechać do Polski, żeby podzielić majątek? Nie. Zarówno umowę u notariusza, jak i postępowanie sądowe można przeprowadzić przez pełnomocnika na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa. Mieszkając w UK, załatwiasz formalności zdalnie.

Który sąd zajmie się sprawą, skoro mieszkamy w Anglii? Sąd miejsca położenia nieruchomości w Polsce — to wyłączna właściwość wynikająca z art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Miejsce zamieszkania małżonków za granicą nie ma tu znaczenia.

Ile trwa podział majątku z nieruchomością? Tryb umowny u notariusza można zamknąć w kilka tygodni, jeśli jest zgoda stron. Postępowanie sądowe trwa zwykle od kilku miesięcy do ponad roku, w zależności od sądu, sporu o wartość i ewentualnej wyceny biegłego.

Co, jeśli małżonek nie zgadza się na podział? Wtedy konieczna jest droga sądowa. Sąd może przyznać nieruchomość jednej osobie ze spłatą drugiej albo zarządzić sprzedaż licytacyjną i podział uzyskanej kwoty.

Czy spłatę można rozłożyć na raty? Tak. Sąd może rozłożyć spłatę na raty na okres do 10 lat oraz oznaczyć termin i sposób jej uiszczenia (art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego).

Pełne teksty przepisów znajdziesz w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP), a praktyczne informacje o sprawach rodzinnych — w serwisie gov.pl.